房地产市场最重磅的3大消息来了！这些城市才是未来的主战场

楼市最重磅的3大消息来了！这些城市才是未来的主战场 话说今年房地产调控被称为“史上最严调控”，严到什么程度呢？楼市还能不能买，限购限售频发，2020年后，房子还能卖出去吗？ 本文主要内容： 1、这几则消息你必须知道 2、“房住不炒”来真的啦！ 3、短期内这些地方还能买 4、2020年才是楼市真正大考 1三则大消息来了！ 最近的几则消息值得房地产行业关注。 一是，国家统计局局长宁吉喆在国新办新闻发布会上表示：房地产调控的长效机制正在紧锣密鼓制定，会适时出台。 二是，截止目前为止，全国限售城市增至50个，继限贷限售之后，限购潮再起，并已然成为了楼市新一轮调控升级的最重要手段。 三是，从今年9月下旬开始，国土资源部已部署对70城市住宅用地出让合同执行情况展开检查，明确表示：住宅用地不能拿来炒作囤积。 三则消息当中，楼市长效调控机制更为重要。就楼市长效机制而言，其实，楼市基础性制度和长效机制并非当下才提及的，其实早在2013年就正式提及综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段逐步建立长效调控机制。从目前来看，其实，本届政府上任以来已经在进行各方面的调整。 2“房住不炒”岂止说说而已 先看一张图片，这是某研究院的《中国房地产市场形势总结与趋势展望》的报告。 明显看出，一线平均成交面积降幅明显。二三线，尤其是三线，平均成交面积降幅最低。 从环比数据上看： 一线城市 8月环比 -11.6%↓，北上广深同比均下降，上海、深圳同比降幅超五成； 二线城市 8月环比 2.8%↑，重庆成交保持环比小幅回落但绝对规模仍处高位，天津、南京等地成交持续走低同比降幅进一步扩大； 三线城市 8月环比 4.5%↑，徐州需求透支成交乏力市场规模高位回落，汕头等地成交量维持高位，1-8月同比增长超1.5倍。 从这组数据上，最起码可以看出“城市是用来住的，不是用来炒的”，这句话不是说说而已。 和以往的“一刀切”的楼市调控政策不同，这次的调控主要采取“因城施策”，从供需端发力调控房价，用去库存的方法促使房地产“平稳健康发展”。 根据城市购买热度不同，在需求侧，对不同热点城市采取了限购、限贷、限卖（T+n）调控，提高购房门槛，过滤掉一批投机份子；在供给侧，增加土地供应量，整顿新房、存量房销售市场等，增加供应量；三四线库存多，通过棚改让一部分热钱流入三四线城市，减少库存。 一套调控组合拳下来之后，再加上经济、货币、收入及购买人群心理预期的变化等因素的影响，目前全国楼市房价呈现的特点是： 一线城市房价已经被摁住了，并且一段时间内不会上涨 二线城市房价个别城市有上升势头，但整体比较平稳 三线城市房价目前是高位横盘，处于调整期 3短期房地产市场的预测 一线城市将步入“存量房”时代 目前北京的二手房成交量是新房的5倍，上海的二手房成交量是新房的3倍。未来，二手房存量房源将成为市场的主角，新房则成为配角，也会更稀缺。 并且一线城市随着入城门槛的提高，高收入、高科技人才才是一线城市未来主要的流入人群。 以北京为例，上图中，北京2017-2021年，5年的土地供应一共6000公顷，商品房供地面积只占40.8%，所以，高收入人才导向流入，再加上土地的稀缺性，未来一线城市的房价会持续上涨。 二线城市是未来新房的主战场 对于以往价值被低估的城市，依靠人口基数大、产业升级空间大、能独立形成城市经济圈的城市，是未来投资的热土。 大量人口为市场带来住房需求，另外，受新经济辐射及轨道交通节点城市具有发展机遇。 2016年，天津、重庆、苏州、成都、武汉、杭州、南京及青岛GDP过万亿。 一线及杭州、南京等发达城市已发展至服务业主导经济增长的阶段，经济活力突出。 西部节点型城市，如重庆、成都等，借助“八横八纵 ”铁路规划使各城市群内部交通资源分配产生变化，部分节点城市发生变更，未来存发展机遇。 三四线城市进入需谨慎 近两年的限购政策，将市场的热钱挤压到了三四线，加上棚改政策的进行，很多五六线的城市房价也出现了一番大涨，实现了ZF调控下的去库存。 虽然短期内释放了资金去向压力，但沉淀在这些非优质资产上的资金，未来的退出将非常困难，没有产业支撑、没有人口支撑，也就没有长期利好预期。 所以在选择三四线城市进入时，记得选择核心城市周边及有产业优势的三四线城市，这些三四线未来具备发展空间，特色小镇将迎快速发展期。 42020后楼市将迎“大变局” 房地产专家张宏伟认为，不动产登记系统将形成，全国住房信息联网将实现，无论是房产税还是房地产税的征收，技术平台将为它们的施行奠定技术基础。此外，建立不动产统一登记制度，房地产税立法的完成等为房地产税顺利推进的基础条件，从官方公布的推进口径来看，上述两项工作大约会在2020年左右完成，这也就意味着，房地产税正式推进的时间点有可能是在2020年之后的两三年时间里。 凑巧的是，在2020年前后这段时间还有3个重要结论值得我们关注。 一是，楼市正式进入存量房时代。某咨询研究部结果显示，2020年左右中国城镇居民家庭住房户均套数将达到1.1套，这也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市增量房增速将递减，房地产市场将进入存量房时代。 二是，当前至少50个城市限购政策出台，并非只是将活跃的楼市需求冻结并后置，它还有另外一个作用，那就是通过启动限售2-3年为楼市后续政策调整争取更多的时间，尤其是楼市长效调控机制相关的准备措施，比如房地产税立法、不动产登记、购租并举制度的建立及落地等等。 三是，经历2019-2020年下一轮市场上行期后，2021-2022年市场也将处于新一轮的调整下行期。从调控政策来看，从去年10月份计算，本轮楼市调控政策预计持续1.5年到2年，也就是有可能持续到2018年的三季度。这也意味着到2018年年底本轮市场很难有大幅反弹，基本处于调整期或调整后的平稳期。从下一轮市场周期来看，2019-2020年将成为下一轮市场上行期，但2021-2022年市场也将处于新一轮的调整下行期。 综上所述，楼市长效调控机制2020年左右正式建立并落地，同时，人口红利趋势性减少，楼市正式进入存量房时代，当前大部分城市楼市限售政策也会在2020年左右到期，大部分被限售的房子将进入可售状态。而当经历2019-2020年下一轮市场上行期后，2021-2022年市场也将处于新一轮的调整下行期，届时，楼市作为投资的资产配置的功能属性被大幅降低，前期被限售的房源也将因此抛售进入市场流通，再加上购租并举、房地产税等多重经济、财税手段的调控，2020年之后的房地产市场会面临真正大考，市场将处于趋势性下滑的“考验期”大变局。 如此看下来，去年至今的调控真的不算什么！ 本文来自凤凰号，仅代表凤凰号自媒体观点。 楼市存量房一线城市 3