楼市深度：这是收购的时代！这是对赌的时代！

楼市深度：这是收购的时代！这是对赌的时代！ 上海房产|凤凰号三天前 楼市深度】这是收购的时代！这是对赌的时代！ 文/同策咨询研究部总监张宏伟 4月11日，融信（3301.HK）发布公告称：其间接全资附属公司融信（福建）投资集团有限公司（简称“融信投资”）与海亮金属贸易集团有限公司（简称“海量金属”）订立了具有排他性的意向书。海亮金属将就潜在合作与融信投资展开独家磋商，并且在签订意向书至7月31日前的意向期内不会再与其他方订立任何指示性或书面协议。 据知情人士透露，海亮金属在去年底就开始与外界接洽合作事宜，3月左右融信胜出，核心内容主要为：融信收购海亮58%股权（具体比例待核实，应该是绝对控股），然后海亮与融信签署对赌协议，对赌到2019年总销金额可以达到500亿元，否则，海亮将面临融信全资收购。 从现状来看，海亮地产过去两年拿地数量并不多，2015年在郑州、兰州、成都、苏州等城市拿地，2016年在兰州、阜阳有斩获地块。同时，2016年海亮地产销售额仅为251亿元。也就是说到2019年海亮要实现销售业绩翻番，达到500亿元，否则，由于对赌协议存在，海亮地产则面临被融信全资收购。 融信收购海亮股权成为今年的企业整体股权收购的开端，也就是说，2017年甚至未来2-3年仍然会有房企退出房地产，这些企业会在未来2-3年市场调整期被“大玩家”房企整体收购。可以说，未来2-3年这段时期是房地产行业收购的时代！也是由此而引起的对赌的时代！ 首先，从去年10月到今年3-4月，楼市调控政策频出，多个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷，甚至限售。这预示着房地产行业进入新一轮的调控周期，未来2-3年楼市也将进入新一轮的市场调整期。历史经验表明，每一轮市场调整期的到来都将有一批房企退出房地产市场，行业“大鱼吃小鱼”并购与整合的现象也会频繁发生。 其次，尽管住建部、国土资源部等部位要求供需紧张的城市增加土地供应，但是，从核心一二线城市供地计划来看，由于“控人口”、配合楼市调控等需要，供地节奏可能加快，供地量也不可能大幅增加。比如，从过去五年北京供地计划实际完成情况来看，每年实际完成情况只有50-60%，从历史经验来看，未来五年6000公顷与150万套的供应计划也不会100%实现，按照经验，150万套的供应计划50-60%能够实现就不错了！也就是说，未来五年实际供应量只有3000公顷或75万套，每年平均也只有600公顷或15万套供应！ 从上海、深圳、苏州、南京等核心一二线城市来看也是如此。 第三，上海、北京、深圳、南京、杭州、合肥、天津等城市针对“类住宅”或“商转住”项目进行整改，甚至有的城市比如北京还出台限购、限售措施，这些城市再无“类住宅”或“商转住”的机会。也就是说，房企在住宅用地市场无用武之地之后，商办类用地打擦边球做“类住宅”或“商转住”也没有机会了，企业也不会再拿这类地块了。 如此这般，房企“有钱没有地方花”，尤其是大牌房企，现在已经将布局的触角转向一线城市、核心二线城市周边的三四线城市。不过，这些城市毕竟不是战略布局，仍然属于机会型“阶段性”布局策略。那么，对于大牌房企来讲，接来下扩大规模的出路是什么？ 简单来讲，除了公开招拍挂土地市场获得土地储备之外，收购房企股权的渠道显得越来越重要。笔者预计，随着调控的深入，随着中小房企资金面越来越紧张，这些企业会在未来2-3年市场调整期被“大玩家”房企整体收购。可以说，未来2-3年这段时期是房地产行业收购的时代！也是由此而引起的对赌的时代！ 那么，在调控发力新一轮的市场调整期即将来临之时，哪些房企可以继续安身立命？而对于房企来讲，在新一轮的调整期，整合并购大潮将继续上演，那么，哪些房企在这轮调整中难以为继，最终退出房地产市场？ 【第一类：部分激进拿“地王”的房企可能陷入困局，被动退出楼市】 由于房地产周期在2017年下半年后处于低谷期，去年下半年至今已经出让的地王项目如果打算2017年入市，那么也就意味着这些项目很难通过房价上涨获得收益。也就是说，去年下半年至今的的地王项目如果今年下半年或明年入市的话势必是亏损的，拿地王的企业也有可能因为地王陷入困局，比如拿地较为激进的闽系房企。这些房企的一部分极有可能在这轮市场调整与并购大潮中被整合，最终被动退出房地产市场。 【第二类：金融机构“降杠杆”部分房企资金链或断裂被收购或整合】 同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右，也就是说2017年下半年将是这些“加杠杆”资金开始到期的时间。并且随着时间的推移与调控的深入，金融机构会强化对于房企的“风险控制”，也会采取一些“降杠杆”的措施。届时，银行等金融机构将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率，甚至停贷等方式对于“风险”房企或项目进行“风险控制”，防止楼市出现债务违约，控制自身坏账率。而这些动作有可能会让占有整个行业绝对数量最多的中小房企面临资金面紧张的问题，甚至频现中小房企被并购或破产的现象。这时，“加杠杆”较为明显的房企可能在2017年下半年的楼市调整期遇到资金兑付的问题，届时，这些房企有可能会遇到资金链断裂的问题，这些房企一旦无法及时偿还贷款，无法给自己“降杠杆”，它们极有可能因此陷入困局，最终被其他企业收购股权或项目。 【第三类：央企与品牌房企并购整合将加剧中小房企“退房”】 从目前行业竞争格局来看，千亿房企的竞争暗潮汹涌，中海系、招商系、保利系、绿地等央企、国企房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体，争夺未来行业（经营业绩或市值）老大的地位，竞争异常激烈。而对于大牌民企来讲也不示弱，目前行业内的收购机会也不会错过，比如恒大通过频繁收购中渝置地、嘉凯城、廊坊发展、万科等房企旗下物业或股权，今年前三季度销售金额和销售面积暂时位于行业第一；融创也积极推进并购，近两年来收购天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的项目或股权，积极进行规模化扩张。 同策咨询研究部总监张宏伟认为，随着楼市进入下半场，随着2017年年中楼市进入新一轮市场调整期，楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产或被收购，而这对于综合竞争实力较强的房企来讲则成为逆势发展的机会，尤其是对于大型品牌房企来讲，会在楼市下半场这个阶段继续“大鱼吃小鱼”，增强自身在行业内的规模化优势。 【第四类：非专业的跨界进入楼市的房企将出现集中“退房”现象】 非地产企业跨界进入楼市的企业因为在拿地布局、产品标准化、融资渠道构建等方面无法实现开发成本的降低，也无法实现较快的销售，这个时候这些企业势必会面临发展的问题。如果这些房企无法及时化解这样的危机，届时，有可能因此退出房地产或被其他房企收购。 仔细研究这些非专业的跨界进入楼市的房企基本集中在家具家电行业、酒水饮料行业、部分生产制造行业等这些行业。以家具家电行业为例，房地产行业是这些行业的上游行业，和房地产有较强的相关性。这些公司通过从事房地产开发，可以解决自身主营业务的销售问题，也可以推进智能家居、智能家电战略。再比如前几年的白酒行业。利润较高，有富余资金，这个时候可以将富余资金拿出来做房地产开发。对于这些企业来讲，资产配置的目的性要比房地产开发企业要强得多。 但是，随着楼市调整期的到来，2017年年中楼市将再次进入低谷期，届时房地产的资产配置作用明显降低，同时，这些行业受到反腐、经济结构调整等因素，自身也出现了一些问题，此时，也会影响到这些公司的房地产开发节奏或市场布局。于是，我们看到部分明智的非专业的跨界进入楼市的企业已经开始实施“退房”计划，比如联想在房价和地价处于高位时出售融科智地，剥离地产业务。 【第五类：房企积极转型将出现集中“退房”现象】 2014年下半年以来，无论是迫于中长期房地产行业发展空间局限性，还是企业的多元化战略发展的需要，还是为了迎合经济结构调整市场背景下的城镇化的转型发展机会，还是为了降低融资成本的需要，品牌房企“跨界”转型投资的趋势在2014年下半年以来显得非常火爆。比如莱茵置业转型体育产业、华丽家族转型石墨烯、东方银星转型建材贸易、海德股份转型外贸、中体产业转型彩票、证大置业转型投资、浙江广厦转型体育影视文化等等。预计2017-2019年这段时期内品牌房企在“跨界”转型投资上将有更大的动作。届时，在转型力量推动之下，更多的房企开始剥离部分或全部地产业务，这些公司将出现“退房”现象。