链家牺牲毛利率疯狂扩张 万科30亿买合作券是否值得

链家牺牲毛利率疯狂扩张 万科30亿买合作券是否值得 投资者报2017/04/24 09:09:49 4月19日，房产巨头万科与中介巨头链家爆出“牵手”消息。万科称，将以30亿元认购链家股份，但还未公布持股比例。 这一消息再次令链家变得炙手可热。自2016年以来，其已经先后完成了三轮融资，融资名单上不乏知名投资机构、巨头企业、业界大佬，比如，经纬中国、诺亚财富、深圳海峡基金、招商局资本、执一资本、格上财富；百度、 光线传媒 、 新希望 、平安金融、九阳；张一鸣（今日头条），王兴（美团），姚劲波（58赶集）。退出的鼎晖也同样有名。 从融资额上看，其B轮融资为60亿元、C轮融资50亿元，今年1月份，另一地产巨头融创中国又投了36亿元，获得了链家6.25%的股份。据估计，链家的估值已达到大约416亿元。 链家究竟有什么吸引力，引来各路资本“前赴后继”？其在经营发展时又遇到了哪些问题和阻碍？目前链家并未上市，其财务数据还未公开，《投资者报》记者对于链家的采访也未得到回复，外界对其实际经营状况只能雾里看花。 突然大举扩张 关于其为何受各路资本关注，答案恐怕与链家这两年的迅速“生长”有关。 链家成立于2001年，2015年以前，其只是一个北京地区的房产中介。二手房地产市场近几年渐趋火热，据链家统计，全国范围内，二手房交易额占全部交易额的41%，北京、上海二手房交易额占比更是超过70%。但和地产开发商一样，二手房市场的中介机构也比较分散，市面上还未出现市占率超过10%的垄断企业。链家也只是在北京市场占据过半份额而已。 然而，进入2015年，这一局势突然发生了变化。当年，董事长左晖率链家走出北京，疯狂并购全国二十多个城市的中介，一年时间营业收入暴增近4倍。 据融创此前在公告里披露的链家财务数据：2014年税前净利润约为1.37亿元，税后约为7400万元；2015年税前净利润就暴增至11.96亿元，税后约为8.08亿元；截至2016年6月30日，未经审核的净资产为16.14亿元。 链家突然走上“狼性扩张”之路，具体契机链家内部并未公开说明，业界猜测选择2015年可能是由于当年房产业势头良好，但有专业人士认为更大的原因与当时互联网金融一时兴起，链家借此风头成立的互联网金融部门有关，这相当于为链家的大举扩张造了个“现金银行”，但随着2016年年初监管部门对房产中介贷款业务的严格监管，这条现金流算是被切断了。链家的疯狂扩张也在2016年暂时告一段落，此后出现更多与资本机构融资的消息或许也与此有关。不过，链家并未对此猜测向记者进行回应。 现金流数据显示，链家在“一口吃成个胖子”之后是否消化不良也未可知，是否会走上某些大型互联网企业大肆扩张而被爆资金链断裂的老路还需时间检验。但目前有迹象显示，链家这样的大举扩张确实也带来了一些副作用，比如为抢更多房源比别的同行付更多钱给房东，这类做法在一定程度上牺牲了链家的毛利率，从10%以上降到了现在的3%左右。中原地产的董事长也曾在接受采访时表示，链家这样的做法未来不一定可持续。 此外，“疯狂成长”还给链家带来了一个很大的难题，那就是迅速扩充的经纪人队伍，目前已达到13万人，如何管理这么庞大的队伍将给链家带来很多考验。此前，就出现过业务员为了争单而大打出手的事件。 全产业链矩阵已形成 目前，链家已不再是传统的房产中介公司，一条全产业链矩阵已经形成。从大类上看，链家目前的业务可简单分为二手房新房交易、长租公寓、金融、装修四类，最近又将手伸向了房产开发领域。这个新业务部门和链家网、丁丁租房一起，共享位于北京将台路普天科技园内崭新的办公楼。这已是链家总部机构在北京的第3个办公地点。 目前，其门店数量约为8000家，旗下经纪人超过13万名，共有多达51家控股或参股的子公司。其中，大部分为链家在各地并购和成立的公司，以传统的房地产经纪业务为主。其余公司分别涉及信息咨询、融资担保、广告策划、销售咨询、互联网等业务。 房地产经纪是链家的基础业务，也是主要收入来源。其中，二手房买卖和房屋租赁业务的经营主体仍是链家地产。新 房业务的经营主体为链家置地，成立于2015年，由链家地产全资持有。 而在信息服务这块儿，公司2010年成立了链家网，被认为是未来链家上市的主体。 另一家与链家无关联关系，但由左晖实际控制的公司为链链金融。其前身链家理财，于2014年底上线，为链家的主要金融业务平台。 此外，链家和万科还有从事家装业务的合资公司。2015年8月，北京万科公司就曾和链家共同成立万科链家（北京）装饰有限公司，正式进军装修行业。北京万科持股60%，链家持股40%。去年6月，两者推出的家装产品——万链V+正式上线，一个月内完成签约1000余套。 链家受到各路资本关注，有业内人士认为“因为二手房交易的体量巨大，作为10万亿级别的市场，目前并未形成垄断地位的龙头企业，链家目前仍是领头羊。此外，链家是有互联网基因的房产中介公司，其核心竞争力表现在完整的O2O架构上。链家的后台架构是基于数据驱动的，在这样的基础上，二手房、租房以及此后的居家延伸服务可以很好地联动起来，想象空间很大。” 融创则表示，链家目前的业务覆盖全国28个地区，在北京更是占据了过半的二手房市场份额，发展前景应该还可以。 而万科对于链家集团的入股，则可视为万科和链家联手打造装修公司“万链”之后的深度绑定。 对于链家董事长左晖自身而言，他认为链家是“第三种力量”，有别于传统中介，也与新兴的互联网中介不同。与互联网中介相比，链家在线下有大量门店和经纪人积累，更易形成O2O的闭环。此外，链家还提供金融等服务，也是受青睐的重要原因。 不过，目前链家只能说是靠大规模来吸引资本，未来具体深耕还有资金、人员管理等问题有待解决。 万科的出手是否物有所值，只能留待时间去检验。