高房价还能撑多久？热点城市不缺房 土地供应大增

高房价还能撑多久？热点城市不缺房 土地供应大增 上海证券报 2017/04/19 09:34:12 住房总套数，对于判断一个地方房地产市场健康与否，无疑是一个至关重要的指标。虽然截至目前除了深圳之外，一线城市和二线热点城市均未公布这一数据，但凡事都有迹可循，记者试图根据政府公开信息披露的相关数据，从中推算其大致的住房总套数。结果无一不显示，目前这些地方的住房数均已能满足市民的居住需求，之所以供需矛盾依然突出，炒作是一个重要的因素。 值得注意的是，国家正在加强不动产登记，争取年底前实现全国所有县市的不动产登记，地方市县的不动产统一登记全部接入国家级平台。到今年年底或明年，每个地方的住房数将一清二楚。 在房地产数据发布上，各地一直对一个数据讳莫如深，即当地住房总套数。 日前，深圳市政策研究室主任、党组书记吴思康透露，深圳现有住房1041万套，并一语道破：“如果房子只是用来住，我们认为是足够的。如果用来炒作，那是不够的。” 深圳：目前有住房1041万套 在4月8日至9日举行的第二届中国制造2025（深圳）高峰论坛上，深圳市政策研究室主任、党组书记吴思康应邀出席，其发言的主题是对深圳发展制造业的几点思考。在谈到城市用地时，吴思康顺便提了一下房价。 吴思康说，现在深圳的房价很高，但是得到的信息是，深圳的房子都是刚需。“我不否定这个结论，这里给大家提供一个数据，深圳目前有住房1041万套，‘十三五’期间深圳将增加70万套住房。深圳的户均人口是2.59人，按照此测算，现有的住房可容纳2800万人。深圳现在实际人口大概是2000万人，深圳人口的变动趋势这几年呈一个总体稳定甚至略有下降的趋势。从这一点分析，如果房子只是用来住，我们认为是足够的。如果用来炒作，那是不够的。” 会后，吴思康解释道，统计标准以是否有独立厨房、洗手间来衡量，1041万套包含了城中村住房，但不符合统计标准的部分职工宿舍等未计入其中。 值得注意的是，深圳现有的住房中，商品房占比并不高。《深圳住房保障发展规划（2016-2020）》显示：根据2013年的住房调查，全市住房总量共1035万间套。其中，商品房约128万套；政策性保障性住房约34万套；单位及个人自建住房约55万套；原村民集体经济组织自建、合建房33.44万栋，约650万套间；工业区配套宿舍及其他168万套间。按上述数据计算，商品房的占比仅为12.4%。 但是，吴思康的讲话中没有透露深圳人均居住面积。记者能查到的最新数据是2015年的。据《深圳统计年鉴2016》显示，2015年，深圳人均住房建筑面积20.6平方米。 虽然这一数据与“正常”值（人均居住面积35平方米）还有一定差距，但2016年深圳市新建住宅成交套数4.04万套、竣工保障房5.1万套，2017年计划新开工及筹集人才和保障性住房8万套、供应4.5万套。随着后期大量商品房、保障房的建成，深圳商品房占比、人均居住面积等有望逐步增加。 上海：住房数量足以满足 在上海楼市，不仅城镇住宅总量和城镇常住人口总量匹配，人均居住面积亦不低。 《2016年上海市国民经济和社会发展统计公报》显示，至2016年末，上海城镇居民人均住房建筑面积36.1平方米，居民住宅成套率达97%。 人均36.1平方米，这一数字在全国热点城市中是比较高的，很让北京、深圳、广州等地的居民羡慕。记者注意到，上海城镇居民人均住房建筑面积逐年在改善提高，2012年至2015年的数字分别为33.9平方米、34.4平方米、35.1平方米、35.5平方米。 同期，上海的人口增长速度并不快。2015年末，其常住人口总数为2415.27万人。到2016年末，这一数据更新为2419.70万人，仅仅增加了4.43万人。 上海城镇化率较高，这方面能查到的最新数据是2011年，城镇人口为2096万人，城镇化率达89.3%。考虑到这几年城镇人口的增加，暂按2150万人计算，上海城镇住房面积约为7.76亿平方米，如果每套住房面积按85平方米计算，大约共有913万套。 上海官方公开的其他数据也印证了记者这一推算。根据《2016年统计年鉴》，截至2015年底，上海各区县居住房屋面积总计6.3亿平方米。《2016年本市房地产市场综述》显示，2016年，上海市商品房施工面积1.51亿平方米，住宅8073.94万平方米。另外，2016年，还新增供应各类保障性住房5.2万套。 如果仅从居住需求来看，上海目前的住房数量足以满足，而且人均居住面积还不低。 北京：去年新增住宅约22.34万套 相比上海，《北京市2016年国民经济和社会发展统计公报》并没有披露城镇居民人均住房建筑面积的数据。这方面能查到的最新数据见于《北京市2015年暨“十二五”时期国民经济和社会发展统计公报》，到2015年末，北京城镇居民人均住房建筑面积为31.69平方米。 截至2015年末，北京常住人口2170.5万人，其中城镇人口1877.7万人。据此推算，北京城镇住房面积大约5.95亿平方米。北京很多住宅面积不大，特别是早些年建的，如果按照每套80平方米计算，大约共有744万套。 而截至2016年末，北京市常住人口2172.9万人，比上年末增加2.4万人，其中城镇人口1879.6万人，只比2015年多了1.9万人。根据《北京市2016年国民经济和社会发展统计公报》，2016年，北京市竣工的商品住宅为1275.2万平方米，各类保障房竣工6.4万套。如果同样按照每套80平方米计算，去年一年新增住宅约22.34万套。 北京城镇户均人口2.7人，据此推算约有家庭695万户，按照北京目前的城镇住宅总量，是能满足居民的自住需求的。 财经自媒体“杠杆游戏”的主创张银银认为，北京还有大量的非住宅性质公寓、单位宿舍等，实际承担的是居住职能，如果把这一块也考虑进去，北京目前的房屋（住宅+公寓）不仅能满足需求，甚至有部分一定是空置的。 广州：拥有住宅房屋约800万套 4个一线城市中，广州现有住房数量并不高，但人均居住面积却不低。 今年3月19日发布的《2016年广州市国民经济和社会发展统计公报》显示，2016年末常住人口1404.35万人，城镇人口比重为86.06%。不过，这份公报并没有披露广州市城镇居民人均住房面积，只提到“全年农村常住居民居住住房总建筑面积人均49.74平方米”。 目前能查到的最新官方数据来自于《统计年鉴》，2013年，广州城镇人均住房面积为22.73平方米。 另一个能够作为参考的数据，则来自广州市政协委员、广州住建委总工程师李敏霞在今年1月召开的广州市政协十三届一次会议上的发言。李敏霞说，目前广州拥有住宅房屋约800万套，总建筑面积约6.43亿平方米，若常住人口按1740万计算，人均居住面积超过35平方米。 作为系统内的人，李敏霞所透露的这些数据应该比较可信。李敏霞还表示，广州市购房群体日趋年轻化，21岁至36岁人群购房比例从2014年的49.7%上升到2016年的61.2%。 值得注意的是，广州的人口吸引力较强。从官方公布的常住人口数据来看，2014年为1308.05万人，2016年则达到1404.35万人，2年增加近100万人，远超同省的兄弟城市深圳。 南京、苏州不缺房 作为二线城市的代表，楼市“四小龙”之一的南京和苏州，其住房数量同样远非市场所言的那么紧缺。 记者通过业内人士进行查询，南京市区目前商品房共有144万套入网，总面积1.33亿平方米，平均每套面积92.3平方米。该统计仅仅是已登记入网的商品房，不包括公寓、自建房、安置房、保障房、单位宿舍等。 根据《南京统计年鉴2016》和《2015年国民经济和社会发展统计公报》，2015年，南京市城镇人均居住面积36.5平方米；常住人口823.59万人，其中城镇常住人口670.40万人，户均人口2.82人。由此推算，城镇住房面积大约2.4亿平方米，如果按每套房面积90平方米计算，共有267万套房，超过238万的家庭户数。 随着特大型城市的定位，南京人口流入再回上升通道。2016年，南京常住人口增长3.41万人，创四年来新高。人口增长的同时，新建商品房的数量也在增加，2016年共卖出14.5万套商品房，比前五年平均水平多一倍。 显然，南京现有住房数量能满足居民自主需求。而且，“十三五”期间，南京新建商品房年均上市将达800万平方米、各类保障性住房1500万平方米约15万套。 相对于南京，苏州的住房更宽裕。根据《苏州统计年鉴2016》、《2016年苏州市国民经济和社会发展统计公报》，2015年，苏州城镇人均居住面积43.8平方米；常住人口1061.60万人，其中城镇人口794.08万人，户均人数3.04人。由此推算，苏州城镇住房面积大约3.5亿平方米，如果按每套房面积90平方米计算，共有388万套房，超过261万户家庭数。 作为江苏经济第一市，2016年，苏州商品房销售火爆，共成交11万多套，成交面积1259万平方米。不过，苏州人口增长速度开始放缓，2016年只比2015年增加了0.97万人，远低于南京的3.41万人。 张银银认为，苏州的小城镇、农村，大部分已准城市化，对苏州市区的依赖没有一般城市大。另外，近300万外来人口中，有很大部分可能只是来打工的，永远不会在苏州买房。如果除掉这部分，不敢想象苏州真实的城镇住房空置率有多高。 期待公布住房数据 从记者推算的一线城市和部分热点二线城市的住房数来看，都能满足居民自主需求。如果加上待售、在建的房子，以及小产权房、自建房等没有纳入统计口径的住房，目前这些地方的住房数应该是远远大于其城镇居民家庭户数的。 经济学家马光远曾撰文指出，从数据的透明度而言，中国的房地产市场就是一个真正的“柠檬市场”，无论是房子的基础数据、房价的统计指标、土地供应、城市规划、住房需求等等，都基本是一笔糊涂账。就拿房子的基础数据来说，从1998年房地产市场化以来，中国究竟有多少房子，每个城市住房的存量究竟有多少，迄今似乎没有任何部门做过统计。 马光远认为，每个城市有多少房子等数据清楚透明了，房价怎么走，老百姓会自己判断。这个问题如果一直是一笔糊涂账，成为一个秘密，房子的稀缺就会成为炒作的借口。 值得注意的是，中国正在进行一次真正的住房普查，大部分地区已开始发放不动产权证。截至2016年底，不动产统一登记制度已在全国335个地市州盟、2808个县市区旗实施。国土资源部部长姜大明近日表示，争取年底前实现全国所有县市的不动产登记，地方市县的不动产统一登记全部接入国家级平台。 这意味着，一旦今年底或明年登记联网完成，一个人在全国买过几套房，只要进行过登记，都可以在平台上查到。届时，再想炒房，或许会变得更加困难。