房地产税法列入五年立法规划 楼市“稳”字当头

房地产税法列入五年立法规划 楼市“稳”字当头 信息时报 2017/03/17 09:02:36 在今年的全国两会上，房地产成为热门议题，楼市“稳”字当头成为共识。房地产界的代表委员更是积极为楼市去库存建言献策，其中房地产税、70年房屋产权、分城调控等成为业界关注焦点。 焦点1 房地产税 两会消息：房地产税法列入五年立法规划 据新华社报道，十二届全国人大五次会议大会发言人傅莹表示，房地产税法的确列入本届人大五年立法规划，但今年没有把房地产税法提请人大常委会审议的安排。傅莹表示，加快房地产税立法并适时推进改革，已列入党的十八届三中全会提出的改革任务中，本届人大常委会把制定房地产税法列入了五年立法规划。“这部法律涉及面比较广，也涉及方方面面的利益，所以围绕这个问题的讨论比较多。”她说。 著名财税专家、原财政部财政科学研究所所长贾康表示，房地产税将促进房地产稳定，它无法改变中国城镇化发展中很多中心区域楼价整体上扬的趋势，但至少会让房价在一个相对稳定的区间，对楼价的肆意炒作会起到抑制作用。他还表示，房地产税有多重功能：促进房地产健康发展、政府职能优化、调节收入分配、配合提高直接税比重等。 业界分析：楼市平稳需要组合拳 按照党的十八届三中全会决定提出的“落实税收法定原则”要求，房地产税将按照立法先行的原则，由全国人大制定房地产税法，通过立法规范行业健康发展。根据2015年3月党中央审议通过的《贯彻落实税收法定原则的实施意见》，到2020年前我国将完成相关税种的立法工作，对新开征的税种，将根据相关工作的进展情况，同步起草相关法律草案。同时，配合税改进程，适时将现行相关税收条例上升为法律。 同策咨询研究部总监张宏伟表示，建立不动产统一登记制度，加快房地产税立法并适时推进改革，对于当前房地产市场来讲，意味着今后最有可能直接推进的就是房地产税，而不是此前已经在上海、重庆试点的房产税。今后一揽子关于房地产税方面的税制改革的顶层设计有可能逐步推出，以逐步完善作为楼市长效调控机制三大体系(土地、财税和金融)之一的财税政策与措施。 中央财经大学教授刘桓认为，房地产税已经离我们渐行渐近，但全面开征还需深入调研，谨慎推行。他认为，“房地产税”的出台不是一味的为了降房价；让市场稳得住，让百姓有房住，实现房地产市场的平稳健康发展才是最终追求的目标，这就需要打好“组合拳”。 焦点2 合理增加住宅用地 两会消息：部分城市要合理增加住宅用地 据新华社报道，日前，国土资源部部长姜大明在“两会部长通道”上表示，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地供应，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。政府工作报告也明确提出，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。 全国政协委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵认为，房地产的“根”是土地财政，房地产健康发展的长效机制或可从土地财政角度入手建立。李稻葵建议地方政府应留出一定比例的土地财政收入，用以购置或控制一批房源，进行长期平价出租。他说，拿出一部分房源定向出租给需要支持的部分民众，可稳定楼市预期。 业界分析：通过土地供应调节楼市供求平衡 业内人士认为，对土地供应市场采取差别化的思路，体现了供给侧结构性改革下的新思路和新策略，这也和当前分化的房地产市场形成了较好的呼应。从这个角度看，土地层面的供应端方向把控正确，那么后续房地产市场的供求平衡关系就可以得到更好地建立。易居房地产研究院总监严跃进表示，从目前统计局数据来看，土地交易规模加大，后续供地增加主要侧重在大城市，大城市的房地产市场的交易有了更充实的可售房源做支持，未来控制房价将有更大的底气。 据记者了解，目前保障房系统里面有公租房、廉租房，部分地区还有限价房、经济适用房等，另一方面目前大城市土地出让多数采用了超过限价即竞配建保障房的办法，所以近年大城市出让的土地后续开发的住宅项目多数已经配建了保障性住房。 据悉，今年2月20日，广州市政府常务会议审议通过《广州市土地利用第十三个五年规划》。该规划提出，未来广州的土地供应将优先保障“三大战略枢纽、一江两岸三带、多点支撑”建设，优先保障国际金融城等八大重点功能区和轨道交通线网沿线储备地块。根据规划，未来广州将进一步完善约束和奖励相结合的土地利用年度计划指标分配和使用制度，采取有效措施盘活存量土地，突出连片储备避免零散，优先保障国际金融城、琶洲、临港经济区、国际创新城、海珠生态城、天河智慧城、白云新城、南站商务区等重点功能区和轨道交通线网沿线储备地块。 广州市国规委有关人士此前曾表示，广州未来将围绕重大功能片区以及重点发展产业、重要基础设施、重大民生项目用地强化土地精准供给，促进广州土地市场平稳健康发展。该人士还表示，广州将继续采取多种土地出让方式加大土地尤其是住宅用地的供应量，以稳定市场预期。同时将进一步加强对已供应住宅用地开工、竣工情况排查工作，保证已出让土地及时开发建设。广州市国规委公布的2017~2019年住宅用地供应三年滚动计划显示，未来三年广州将供应总面积约1552万平方米的住宅用地。 买家声音：希望增加市中心区住宅供应 广州市民张女士的儿子明年就要上小学了，最近她每到周末都在看房，省一级的学位房基本上都看了个遍。她感叹，可以选择的一手楼太少了，周边的二手楼也频频返价。 同样觉得市中心区可选的房子少的还有刘先生及其女朋友，他们两个人在天河上班，希望在天河或者海珠区买一套小的一手房，由于在这两个区找不到面积和价格符合其他们预期的房子，最近无奈之下他们在增城买了一套房，明年年底交楼。刘先生表示，市中心区楼盘僧多粥少，郊区楼盘供应量大但是交通、生活配套不够完善，他们以后还是希望能在市中心置业，不想花太多时间在路上。 焦点3 70年产权 两会消息：70年房屋产权续期不需申请 据新华社报道，3月15日，国务院总理李克强回答记者提问时表示，对于群众关心的“房屋产权70年到期后怎么办？”的问题，国务院已经要求有关部门作了回应，就是可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。 据透露，国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案。 业界分析：楼龄关系到贷款和房产评估 方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，70年住宅土地使用权到期后的续期续费问题可以从两方面进行考虑：一是采用继续补交地价的形式，就是按到期时的土地价格进行核定征收，或一次性征收若干年，或每年进行征收；第二就是结合房地产税进行征收，到期后不再采用“收租金”方式，而是征收房地产税，类似国外的物业税。这样做既可顺利推进房地产税，也可以解决“当前已经缴纳地价却再次征税”的问题。 二手房高级分析师卢佩婷表示，房屋产权由房屋所有权和土地使用权共同组成，房屋的所有权归业主永久所有，在我国土地所有权归国家所有，而土地使用年限根据居住、工业、商业等功能分为70、50年或40年不等，从开发商从政府拿地后开始计算，因此，房屋的产权实际根据土地使用年限来算，购房人实际上享受不到70年的使用权。 据悉，在二手房市场中，房屋的产权年限多数通过楼龄来看，楼龄的长短是购房者都很关注的问题，关系到贷款和房产评估等关键环节。 数据研究中心统计的数据显示，广州楼龄10年以下的楼盘，主要在外围区，番禺、花都、增城占比最大，占比分别为14.18%、14.18%和11.06%；楼龄10~20年的楼盘，主要在中心区，天河、海珠和白云排名前三，占比分别为19.96%、16.58%和13.29%；楼龄20~30年的楼盘，越秀、天河和海珠占比排在前列，为32.33%、14.23%和9.24%，其中，楼龄30年以上的楼盘，越秀最多，占比41.94，其次是天河和海珠，占比两成左右。值得注意的是，根据楼龄10年以下、10~20年、20~30年、30年以上的划分，从各区来看，楼盘的楼龄组成差异化明显，中心区的天河和海珠区各楼龄段占比均在一至两成，相当于均匀分布，而越秀，增城、从化、南沙等外围区，楼龄10年以下的楼盘占比在一半以上。越秀区成楼龄久的楼盘聚集地，楼龄20年以上的楼盘占比90.79%。 市民声音：也要关注房屋的使用寿命 广州越秀区居民刘女士认为：“购房者并没有土地所有权，在买房时缴纳房款所获得的是70年使用权。到期后续期，并付出一定的费用，这是可以理解的。只是相应的费用，应当是老百姓能承受得起的。” 高校教师秦先生则认为，讨论土地使用权的续期，应该同时关心另一个问题：房屋的使用寿命。因为建造质量参差不齐，部分房子实际使用寿命可能少于土地使用年限。因此，危房的征收与拆迁，也是必须要统筹考虑的，这样才能真正保障不动产所有人的权利与利益。 焦点4 因城实施去库存 两会声音：希望建立楼市长效机制 参加全国两会的代表、委员纷纷建议，当前，应该“长短结合”促进我国房地产市场的平稳健康发展。对于热点城市而言，需要加强监测，适时调控，抑制泡沫的积累；对于三四线库存量较大的城市而言，应该多措并举去库存；从长远来看，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，才是促进市场稳定的治本之策。 业界分析：应“分类指导、因城施策” 业内人士建议，调控楼市应坚持“去库存”与“防过热”并重，对不同地方“分类指导、因城施策”，对重点城市“一城一策、靶向治理”。 易居房地产研究院总监严跃进表示，分类调控主要体现在以下几个方面：一二线和三四线城市的调控、市区郊区调控、一手房二手房的调控、首套住房和二套住房的调控、本地人和外地人的购房政策调控等。此类调控针对了不同的市场属性进行管控，所以能够有效保护各类购房需求，同时防范各类炒房需求释放的目的；另外也有利于各热点城市通过此类调控来为增加供应提供更好的条件。目前部分热点城市房价比较稳定，后续要警惕在各地限价的情况下一些新的违规做法出现，比如说让代理商收购一手房，最后通过二手房涨价的方式来销售。 据记者统计，从2016年9月30日至今，全国大约有30个热点城市出台了有关房地产平稳价格的调控措施，目前很多城市楼市比较平稳。 在中国土地勘测规划院地价所所长赵松看来，如今，分类调控在房地产领域已成为共识。如果将分类调控落实到土地政策，主要就体现在土地供应方面，即房价上涨快的城市增加住宅用地供应，库存多的城市调减甚至暂停住宅用地供应。 买家声音：分类调控有助二三线楼市稳定 2015年来广州工作的余先生老家在江西南昌，虽然他在广州买了房，但是他时刻关注着家乡楼市的情况。“这几年老家的房价也涨了，上个月，我了解到红谷滩怡园路一套100平方米的三房，均价已达1.8万元/平方米”。而近日南昌的“限购令”也升级了，除九龙湖区域（红谷滩新区祥云大道以南区域）和儒乐湖新城（东至赣江，西至皇姑路，北至儒乐湖大街，南至英雄大道）外，在市区范围内，暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的本市户籍居民出售住宅。余先生认为，“分城分时调控”有助于二三线城市楼市稳定。