调控升级上海商住“急刹车” 多房企项目面临整改

上海“类住宅”调控的闸门越拧越紧。 继暂停百余商住项目网签之后，近日上海市商住项目的新政实锤落在了闵行区。日前，沪上一份《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》引起业界广泛关注。 根据文件内容，闵行区已经成立“‘类住宅’专项整治工作组”，对辖区内27个疑似“类住宅”项目，从项目规划、设计、施工、销售、验收各环节进行分类整治，并制定了具体整改细则。 连日来，《中国经营报》记者走访文件中重点提及的闵行区浦江意优商务广场和绿地峰尚汇等多个“类住宅”项目发现，部分项目销售中心已关闭。其中，绿地峰尚汇去年10月交房后，部分业主已装修入住，却被告知项目需要整改，拆除具有居住功能的插层、隔墙、上下水和燃气管线等设施，恢复商办用途，对此，该项目业主组织起维权。 针对上述情况，记者致电致函浦江意优商务广场项目开发企业复地集团、绿地峰尚汇开发企业绿地等方面进行采访求证。截至发稿，暂未收到绿地方面回复，复地方面回复称针对近期上海治理类住宅产品，复地上海相关项目尚处方案阶段，未来将以办公业态销售。 营销中心闭门谢客 部分房企项目面临整改 上述方案称，在前期摸排研判基础上，重点对已销售已验收未入住以及已销售未竣工项目中开发商的违规违法行为进行调查取证，包括浦江意优商务广场、浦江峰尚汇、五井嘉怡水岸、华漕国贸天地城等7个“类住宅”项目在列。 对此，记者对上述典型项目进行了走访，2月21日上午，记者走访文件中提及的闵行区浦江意优商务广场楼盘发现，售楼中心大门紧闭。 “营销中心已经关了，听说房屋里面的管道要全部拆除。”项目保安人员告诉记者。而项目物业管理人员则表示，目前尚未接到相关整改通知，如有整改消息会立刻通知业主。 记者在现场看到，浦江意优商务广场门前放置了一顶“民政救灾”帐篷，几名特勤人员在轮流值守。特勤人员告诉记者，他们刚过来几天，“原本有住户要装修，现在不让装修了”。 针对项目整改问题，记者多次联系复地方面进行采访，2月23日，复地方面回函表示，经了解，上海浦江意优商务广场项目并非复地直接操盘项目，具体情况可向项目实际操盘企业上海驿优实业有限公司了解。截至发稿，上海驿优实业有限公司并未予以回应。 2月21日下午，记者来到在整改名单之列的绿地峰尚汇大楼门口，发现也有几名特勤人员驻守。大楼内三十多名房屋面临被整改的业主正聚在一起开会。而入口处的玻璃上，则贴着一则由欣周项目绿地峰尚汇物业管理处发布的通知：“接浦江镇市容整管部门通知，绿地峰尚汇楼盘室内装修施工暂停。绿地开发商正积极与有关部门沟通协调。具体开工时间再及时告知”。 绿地峰尚汇业主吴欣（化名）向记者反映称，购房合同中开发商承诺的交房时间为2016年6月30日，但由于绿地的项目收购问题延迟到10月30日，项目500多位住户中，有400余户在10月30日左右拿到住房钥匙，并陆续开始装修入住。 然而，春节后，业主们却意外收到了房子因为违规而需要整改的通知。记者注意到，项目外张贴着来自上海市闵行区住房保障和房屋管理局等多个部门联合下发《“类住宅”专项整治联合告知书》，要求其接到告知书15日内自行整改至规划许可核准的方案，恢复商办用途，拆除具有居住功能的插层、隔墙、上下水和燃气管线等设施。 “绿地当时卖给我们时就说的是商住两用，两套样板间也全都是居家样式。”另一位业主孙亮（化名）给记者展示了开发商承诺具体改造标准的《补充协议》：增设上下水管线管井；增设成品烟道；增设天然气入户；增设刚夹层楼板；取消楼道间水井并检修门。 对此，业主自发集合到绿地峰尚汇小区售楼处共同写了诉求书，打出“买房不让装修，回家限制进出，恳请政府做主”的横幅。 对于业主反映的情况，截至发稿，绿地方面并未给予回应。 商住紧箍咒 部分项目入市计划被打乱 2016年全年，上海土地市场卖出的87宗土地中，商办地为49宗，1441亿元卖地收入中，商办地贡献了372亿元。去年以来，在住宅市场的多轮调控之下，不在限购限贷范围的“类住宅”产品，被开发商主推，成交量也开始走高。 然而随着1月初上海叫停百余商住类住宅项目之后，类住宅监管闸门也越拧越紧。 事实上，“类住宅”的地块性质并非宅地，而是开发商在商办属性的土地上建造的有居住功能的“擦边球”产品，其产权多为40、50年，房间内通常不允许通煤气，水电非民用标准，按照商业标准计费。 日前上海市市长应勇此前也在公开场合表示，“类住宅”项目在土地性质、使用年限、水电气配套和使用价格、居住人员落户和子女就学以及房屋交易的税率等方面，都和普通商品住宅有明显的区别。现在一些“类住宅”的乱象，扰乱了房地产市场的正常秩序，间接抬高了工业用地和其他商业用地的价格，对这一类问题必须予以清理整顿和规范。 据了解，此次闵行区政府的整改方案将物业分为三种，即“已销售已验收未入住”“已销售未竣工验收”和“在建未预售未验收”。在2月15日之前，政府集中约谈开发商，责令其15日内自行整改至规划许可核准的方案，恢复商办用途原状。 对于15个未入住项目，方案要求：由开发商自行组织整改，拆除用于居住功能的插层、隔墙、上下水和煤气管线等规划方案之外的内容。15日整改到期后，进行验收。方案还要求，开发商要以书面材料形式告知业主不能用于居住。 由此，上海多个具备住宅属性的商住项目的入市计划或将搁浅。部分项目的营销中心已经闭门谢客。 对此，复地方面则在采访回函中表示，针对近期上海治理类住宅产品，复地上海相关项目尚处方案阶段，未来将以办公业态销售。 2月22日，记者就相关整改问题致电闵行区房管局。闵行区房管局信访办相关负责人员告诉记者，近日网上流传的《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》系由上海市房管局制定，闵行区仅为试点区。 该负责人表示，后续的整改措施由上海市房管局相关部门决定，“这个事情也不是我们一个部门在做，我们只是在牵头”。对于此次拆迁的力度，该负责人称，公告上已经表明拆迁问题由开发商自行解决，政府部门会根据公示的重点整改单位的名单进行检查。对于是否拆迁的问题，该负责人态度非常肯定，“红头文件上已经明确公布，该拆的肯定会拆的。业主的问题只能跟开发商沟通或通过司法途径解决”。 商住去化周期将拉长 宝龙等多家房企或受影响 同策咨询研究部的统计数据显示，截至2月20日，上海存量面积虽然仅有733万平方米，但市场去化速度由去年9月份之前的月均120万平方米，降低到目前的不到60万平方米，甚至更低。单周的平均交易量已经降低至10万平方米/周，这个量是2014年年中上海楼市调整期的交易量。 同时，上海商品住宅的市场去化周期也由去年9月份之前的5个月左右回升到目前的11~12个月左右。同策咨询研究部总监张宏伟预计，随着交易量持续走低与预售许可证加快审批，今年6月份左右，上海商品住宅市场去化周期有可能回升至15个月以上。 “上海这次‘类住宅’的整治行动，主要是防止住宅地产调控政策的‘侧漏’，真正掌控调控的效果和数据分析的权威性和准确性。”上海思董产业投资总经理王忠教提到，“全国住宅市场的调控基调都是‘用来住的’，而类住宅产品的投资投机属性明显，不符合当前的政策。” 同时，记者查询发现，根据相关研究机构的统计数据，2016年上海房企中有13家房企的商办类销售金额占其整体销售金额的一半以上，最高占比达96%。其中包括上海昊川置业有限公司、宝龙地产、恒基兆业、富力地产、卓越置业等。对上述企业而言，类住宅的严查和整治，对企业带来的影响不言而喻。 “上海的商住房可能会迎来退房潮。”上海一家开发商负责人在接受媒体采访时表示。 多位受访人士表示，包括上海在内的各地类住宅政策的出台在于防止住宅调控后房企将目标转向类住宅市场，进一步推升商办用地价格过快上涨。