央行再次重拳出击 楼市中这几类人千万要注意

央行最新重磅文件70次提到风险 2月17日晚上7点40分，央行公布了“四季度货币政策执行报告”。 令人震撼的是：央行在这份大约3万字的报告里，70次提到了“风险”，16次提到了“泡沫”，向我们传递了重要信号！ 一、防止“以钱炒钱”加杠杆行为 在去年的季报里，央行提到了“风险”的次数在不断增加，二季报提到了53次，三季报里63次，四季报里达到了空前的70次。 报告提到，要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，及时采取有效措施防范化解金融风险，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。 加强重点领域风险排查： 加强对企业债务风险、银行资产质量和流动性变化情况、股票市场异常波动、保险资金运用、房地产泡沫风险、互联网金融、跨境资金流动、跨行业跨市场风险等领域的风险监测分析。 报告给出了具体措施，包括： 继续做好金融机构和金融市场风险压力测试，及时提示风险，完善应对预案。 防止资金“脱实向虚”、“以钱炒钱”以及不合理的加杠杆行为，引导资金支持实体经济。 减少监管真空和监管套利等等。 高度重视“资产泡沫”，尤其是楼市泡沫 在四季报里，央行非常罕见地16次提到了“泡沫”（主要是资产泡沫）。 对于房地产，央行在四季报再次强调，房子是用来住的、不是用来炒的！ “严格限制信贷流向投资投机性购房”，显然是下一步央行在热点城市房地产市场上的基本策略。“宏观上管住货币”，意味着M2增速很难再超过12%，在2017年多数月份会在11%左右挣扎，甚至逼近10%；而m2和m1的剪刀差也会收窄，维持低位运行。这对于楼市、股市来说，是个偏空的消息。 虽然央行强调了“因城施策”，三四线城市房地产信贷会比较宽松，但缺少了一二线热点城市的带领，三四线城市去库存会比较缓慢，市场将逐渐呈现出“野渡无人舟自横”的局面。 央行报告还告诉我们，中国房地产贷款余额在过去一年里从21万亿增长到了26.7万亿，占全部贷款比例的25%。去年个人房贷余额增长了4.9万亿元，而商品房销售是11.76万亿。即便考虑到供楼结束的因素（比如1万亿），纯新增个人房贷占新增销售额的比重也只有50%左右。这说明个人购房者的杠杆率不算高。 此外，由于CPI出现显著反弹，物价上涨压力上升，央行报告对物价问题关注度提高。如果CPI继续走高，则央行将有全面加息的压力。这对于股市、楼市将构成利空。 银行全面收紧融资，地产告别“高杠杆”时代！ 中、农、工、建四大国有商业银行对房地产融资全面趋紧，具体包括四项： 1、禁止“配资拿地”等地产夹层融资 2、新增开发贷趋紧 3、拒绝给“五证不全”开发商提供贷款 4、暂缓存量信贷置换房贷等交叉融资手段 一些股份制银行如招商、兴业、交行相关人士也称，开始收紧房地产类贷款，包括个贷和开发贷规模都受到严格控制。 2月13日，中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》文件（以下简称“4号文”），强调对北上广深等16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案。 种种迹象给出了一个清晰的信号：2017年金融机构给到房地产的企业和购房者的支持相比去年将大打折扣，房企正在告别“高杠杆”时代。 一位交通总行信贷人士预计：“今年开发商的资金成本至少增加0.5个百分点。” 房贷紧缩，楼市进入寒冬，这几类人最惨！ 最近，北京、天津、广州、青岛等一大批城市都有收紧房贷的举动，普遍把首套房按揭利率的85折变成了90折。一个不容否认的事实是：深圳等一大批热点城市的楼市正在入冬。 一些投资客仍然没有看懂2017年楼市，抱有幻想。倘若房价大跌，这几类人要悲催了： 第一种人：去年8月份以后，高杠杆杀入热点城市楼市的投资客。 这批人比较悲催，他们几乎在最高点杀入了楼市，而且使用了高杠杆。其中有些人连首付都是通过高利贷获得的资金，或者P2P的配资。如果买的是新盘，目前尚无法交易，只能死扛。如果是二手房，或许还可以斩仓出局。但如果是大房型，又是在一线城市，估计出手将非常困难。 第二种人：热点城市调控之后，高杠杆杀入三四线城市的投资客。 绝大多数三四线城市的楼市，都是一个大坑。如果有人口增量，投资的物业比较优质，长线或许能保值。但如果是短炒，绝对会非常麻烦。最大的可能是，不仅现在找不到人接盘，未来也很难。最终，只能斩仓出局。 第三种人：热点城市调控之后，购买旅游地产、养老地产、商业地产的投资客。 旅游地产、养老地产，一般来说都在风景区旁边，远离中心城市。这类房子多是“美丽的陷阱”，环境非常诱人，但利用率非常低，无法转嫁房地产税。被运营商托管之后，回报率很低，也很难监管其真实收益。如果没有过度加杠杆还好，过度加杠杆的后果不堪设想。 对于绝大多数城市来说，商业地产也大多过剩，虽然租售比高于住宅，但上涨的动能比住宅差很多。 从去年开始楼市进入了明显的博傻阶段，很显然后面的傻子已经越来越少了！