央行主管媒体：楼市调控应围绕支持“住”和遏制“炒”发力

央行主管媒体：楼市调控应围绕支持“住”和遏制“炒”发力 金融时报 2016/12/31 08:56:19 不久前闭幕的中央经济工作会议提出，“房子是用来住的、不是用来炒的”，这样鲜明的立场、直白的表述，给媒体和公众留下深刻印象，也引得社会高度关注。 房地产调控可以说是我国经济稳中求进、健康发展所绕不过去的一个坎儿。近年来，政府在调控手段上实现了行政手段向市场手段的转换，在调控机制上实现了中央统一步调向发挥地方主体责任的转变，但从当下的房价来看，调控效果与百姓的期待还存在距离。笔者认为，准确理解房子的“住”与“炒”，有助于为梳理房地产调控思路，进一步构建调控的长效机制。 按照政治经济学原理，住，就是房子的使用价值，炒，则是房子的价值。在使用价值方面，房子关乎百姓的基本生活，由于中国传统观念，也由于现实中租赁市场不完善，如今买房成为很多年轻人结婚的前置条件，不买房，心里就感觉不踏实、不安定。前些年有人说“丈母娘推高房价”，去除调侃意味，还是有一定现实依据的。上面这些，都是“住”的内涵。 在价值方面，虽然我们说房子不应该用来炒，但不等于现实中不存在炒。任何商品只要具有涨价的预期，都可能被炒，从早些年的君子兰，到如今的“蒜你狠”之类，无不验证这个道理。近年来，房价单边上涨，赚钱效应明显，吸引了大量资金炒房，而后又进一步推高房价，这些已众所周知，无需赘述。 房子同时具有“住”与“炒”这两种属性，而且，这二者之间还有着微妙的关联。 因为能够“住”，于是“炒”房具有了题材和底气。现实中各种炒作很难保证稳赚不赔，比如炒股，但炒房却是个例外，这是为何？正因为“房子是用来住的”。如果是其他商品，价格冲高之后，资金会因担心风险而撤出，从而促使价格回落，而房子则不同。因为房子具有使用价值，且具有不可替代性，人总是要住房子的，不管房价多高，刚需们总是要尽力去买，他们成为高房价坚定的“接盘侠”，这就成了炒房的独特题材和最大底气。 因为存在“炒”，使得“住”房受到严重影响，甚至被绑架。很多商品的价格都可能因炒而涨，但并不是都会对群众的生活产生影响，比如股票、黄金、邮币卡，当价格畸高时，普通百姓可以选择“不玩儿”。然而，面对飙升的房价，普通百姓却没有“不玩儿”的权利，而不得不被迫参与，承受房价被炒高而带来的伤害。可以这么说，如果房子不是给人住的，倒是可以允许炒的存在。比如对于高档别墅和酒店式公寓，由于其与普通民众的居住需求不是密切相关，因此历来在调控政策上都比较宽松。 需要指出的是，“炒房”之“炒”，有着很多特殊性。其一，房子关系民生，兼具居住和投资属性，住房是刚性需求，一旦炒房，普通消费者的居住需求必然被绑架，这一点与黄金等商品不同。其二，房子易于保管，且单价较高，具有炒的便利，这一点与粮、肉、菜等同样是“刚需”的商品又有不同。其三，房子资源有限，住房供应受土地限制，短期难以通过加大供给来平息炒作，这一点与前些年日本核辐射后出现的抢盐事件也不同。 之所以说“房子不是用来炒的”，因为炒房具有多方面危害。一是影响百姓居住需求，这个上面已经提到。二是炒房对实体经济形成挤出效应，人们不愿意投资实业，觉得“干什么都不如炒房”，导致全社会资源要素向房地产聚集和流动，严重影响创新创业、实业发展、结构调整、转型升级。三是房地产产业链很长，与金融联系紧密，炒房集聚楼市泡沫，一旦泡沫破灭，很可能带来系统性金融风险。 遏制炒房，不能只靠道德教化，而要设置一些限制条件，让它炒而不能。这就类似于，火车票是用来通行的，不是用来赚钱的，因此倒票行为必须惩戒。现在看，近年来房地产调控的种种措施，其目标归结为一点就是，既要保护“住”，又要遏制“炒”，具体包括税收、信贷和限购这三方面手段。 税收政策方面，根据房主持有房产的时间的长短（通常以2年或5年为限），在交易环节设定不同的税率，以此体现对自住与投机的区分。信贷方面，一般是支持首套房，提高二套房贷利率，三套及三套以上房贷停贷或从严管理。政策的合理性显而易见，如果买两套房子还不够用，那么可以大概率地判断他购房的目的不是住而是炒。借款炒房不能支持，用自有资金全款炒房（如前些年的山西炒房团）同样不能支持，这就要在限贷之外辅之以限购的手段。本地居民限购两套的标准，也能够满足大多数合理自住需求。 近日，中央财经领导小组在研究抑制房地产泡沫问题时提出，要分类调控，地方为主，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，形成长远的制度安排，让全体人民住有所居。笔者认为，未来房地产调控长效机制的构建，大体也应围绕支持“住”和遏制“炒”这两个主题发力。