房地产公司信托融资忙 个别房企融资成本达30%

据新华社上海5月30日电房地产企业“求资若渴”。大型房企多转向海外融资，恒大地产、雅居乐、合生创展、中骏置业、复地、华南城、碧桂园、首创置业、路劲、宝龙、瑞安建业等多家房企纷纷在海外发债、向外资银行借贷。 中小房企则转向信托融资。从近几个月各个信托公司发行的房地产信托产品来看，大部分都投向中小开发商位于二、三线城市的住宅类项目，融资额大多在5亿元以内。 “调控之下，一定会有部分中小房地产开发商倒掉。现在中小开发商都不可能从银行获得开发贷款，通过我们介绍融资的百分之百都是房地产开发商，他们普遍希望能通过信托融资。”北京市天睿律师事务所运营总监陈谋博说，他所在的事务所专门从事中小企业评估、贷款、清收服务，目前正在帮助银行清收，已有部分企业因资金链紧张而倒闭，多是房地产企业。 多位接受采访的信托公司人士表示，房地产企业“求资若渴”，而信托公司受到净资本管理约束，不可能无限制发行信托产品，使得房地产信托“供不应求”，收益率屡屡创新高。 据好买基金研究中心监测，去年10月之前，房地产信托最低年化收益率在5.50%～6.00%之间，10月之后达到6.60%，今年以来均在7%以上，最低收益率接近10%的房地产信托产品不胜枚举。而信托产品的最高预期收益率从11%一路涨至15%，个别信托计划甚至打出最高收益率超过20%的旗号吸引投资者。 宜信财富管理中心高级贵宾理财顾问葛伟芬说，信托投资门槛以100万元起步，投资者是高净值客户，特别是楼市限购令出台后，很多客户将注意力转向房地产信托。“尤其是去年下半年以来，收益率越来越高，目前我们代售的房地产信托计划收益率均在9%～12%。今年房地产信托销售很好，特别是一些质量好的项目，产品出来一周就被抢购一空。” 葛伟芬称，现在做的房地产信托项目都是二三线、三四线城市，拿地成本低，且当地政府出于招商引资目的还会给予一定补贴，增强了房地产企业的周转能力，同时也降低了信托产品的风险。 不过，风险同样不容忽视。若考虑信托发行等各环节费用，目前开发商信托融资的成本一般在15%以上，极个别开发商融资成本甚至达25%－30%。 “我们自己也在对房地产信托进行结构性调整，注意力正在从住宅类房地产项目转向商业地产。”百瑞信托研究发展中心博士后科研工作站主任罗靖说，即便要做住宅类信托也会选择优质公司，并将好几个项目打包做成基金，以此分散信托产品风险。 联华国际信托高级信托经理周林说，监管层虽说近期不会针对房地产信托出台新规，但业界都认为收紧趋势明显。 房企资金或进入预警区间 拓展多元化融资渠道 广州日报 二季度房企资金或进入预警区间 一份最新的研究报告中认为，预计未来一段时间，楼市调控政策仍将维持偏紧态势，尽管开发商有可能采取以价换量的方式销售，但商品房销售金额仍难实现大规模的快速回笼。二季度房企资金或进入预警区间。 报告指出，从目前全国房地产开发企业资金状况评价结果看，现阶段全国房地产开发企业处于资金基本平衡的状态，但已明显濒临资金预警区间，开发企业资金链正趋于紧张。因此，未来房地产开发企业资金状况主要受企业融资环境和资金回笼水平的影响，今年二季度，房地产开发企业资金可能进入预警区间。 拓展多元化融资渠道 对于其原因，报告认为，主要有两点：第一、二季度房地产开发企业融资环境依然严峻。受通胀超预期压力、流动资金泛滥等因素的影响，央行采取了不断提高存款准备金、连续多次加息等措施，货币政策逐渐趋紧，不少开发商开始面临融资难的问题。 另一方面，受楼市相对低迷影响，二季度房地产开发企业资金仍难以快速回笼。今年“新国八条”出台以来，楼市整体比较低迷，成交量持续在低位徘徊。预计未来两个季度，楼市调控政策仍将维持偏紧态势。 报告建议，房地产开发企业首先应快速将企业存货变现为资金。建议开发商采取“销售为王”的市场策略取代“利益最大化”的市场策略，将资金回笼放在企业阶段性战略的首位，积极采取打折、促销等方式快速销售。同时，拓展多元化的融资渠道。