上海首次购房银行审批贷款难

因受新政影响较小，首次置业购房行为曾一度占据市场交易量70%-80%的比例。近期，这种绝对性的主力地位正在被削弱。据本市多家房产中介公司透露，从4月份开始至今，首次购房成交量在市场中所占的比例持续缓慢降低，目前与改善型购房交易已呈现旗鼓相当之势。 有关人士就此分析认为，对应的低总价房源挂牌量稀缺、信贷政策收紧导致首次购房贷款难，这是二手市场首套置业交易比例降低的重要原因。同时，中高端物业价格松动吸引了前期积累的改善购房者积极入市，也间接导致了这一结果。 首次置业占总交易量已不足5成 进入5月，自住购房交易阵营构成发生了微妙变化。其中，首次置业者占比出现降低，而改善型购房交易占比则比4月有所增加。根据汉宇地产全市百余家分行综合调研数据显示，5月1日-23日，首次置业者在自住需求交易占比为51.25%，与4月初的57.96%相比下滑了近7个百分点。同时，改善型需求交易量占比上升了近7个百分点，成为市场追捧的新的交易增长点。 21世纪不动产的资料同样印证了这一结果。根据其上海区域旗下300余家门店5月份前23天的成交抽样汇总统计，在总体自住需求成交量中，首次置业者及改善性置业者的对比已经从4月的6：4转变成5：5。照此推算，剔除少量的投资型、学区房购房需求等非自住购房需求后，当前首次置业在全市总体交易中的占比已经不足5成。 事实上，首次购房交易占比近几个月来一直呈现缓下降态势。受此因素影响，全市小户型房源成交占比也持续走低。从21世纪不动产的统计来看，70平方米以下的二手房源成交占比已连续3月降低，今年2、3、4月期间占比分别为50.91% 、49.60%和46.78%。有关人士预计，5月份这一趋势仍难以扭转。 小户型因稀缺涨价成“无效房源” “首套房交易的减少应该从两个方面找原因。第一是优质的购房需求在前几个月当中已经逐渐消化。第二，随着购房需求的消化，有效匹配供应也大幅萎缩。这在很大程度下制约了首次购房需求的进一步释放。”21世纪不动产相关人士分析。 根据 21世纪不动产统计数据，全市范围内小户型房源供求紧张度日益提高。如在杨浦鞍山板块，目前面积50平方米以下的小户型房源挂牌量，较年初时已减少20%-30%；而在浦东金杨板块，面积70平方米以下的小户型房源，已经持续数月“一房难求”。 在二手房交易趋于活跃，以及供应稀缺的背景下，部分中低端板块房东又开始提价。21世纪不动产上海区域市场中心相关人士透露，5月上半月，浦东周康、金杨；虹口曲阳、凉城；闸北延长等板块，部分中低端房源业主提价幅度普遍在5%-10%之间。“涨价幅度比较明显的房源自然而然就被购房者放弃了，被划到了‘有效房源’的范围之外”，有人士分析。 “贷款政策比房价更令人纠结” “现在，首套购房者对贷款政策的关注程度，已经超过了对未来房价走势的关注。”汉宇地产相关人士说。原因是，信贷政策的收紧已经对购房支付能力有限的首次置业者其形成了明显压力。 汉宇地产市场部为笔者介绍了一个案例：宝山顾村板块某楼盘近期成交单价不断上涨，目前首次购房获得足额7成贷款已难以实现。早在今年3月份，汉宇地产就成交了该楼盘一套71平方米的2房，总价122万元，单价17200元/平方米。按照首付3成、贷款7成的资金结构比例，首套房买家顾先生向银行申请85万元贷款，但银行以成交房源单价太高为由拒批。而后，顾先生将贷款调低到80万元。但依然未获批准。近期顾先生又筹集了部分房款，把申请贷款额度降低到了60万元，贷款比例降至5成以下。不过，截至5月23日，银行依然没有通过审批。 除贷款难外，连续几次加息所累加的购房成本，也是部分首次置业者被迫考虑放缓购房的原因之一。另外，部分置换类房东因对资金到位时间有一定要求，前期首付比例较低的购房者也较难得到该类房东认可。这些因素都对首套购房交易产生了较大的制约作用。 房源多、价格松动吸引改善需求入市 首次置业者减少的同时，改善型购房交易却有所增多。这是因为，一方面，前期已经观望了一段时间，以及最近刚刚售出原有物业的购房者急需购进新居；另一方面，市场对应待售房源增多，部分房源甚至能够接受大幅议价，这也对改善型购房者形成了较大的吸引力。 据21世纪不动产上海锐丰东昌路店区域经理余冠华透露，进入5月份，板块内中高端房源挂牌量进一步呈小幅上升趋势，同时部分中高价位段房源已于近期出现价格上的松动，房东愿意在原有挂牌价上接受5%左右的议价空间。 高端房源方面，这一现象更为突出。德佑地产浦东区域经理林俊权透露，近期区域内持有多套房的境外业主挂牌现象增多。这类业主多数对短期后市并不看好，因此愿意降价尽快成交。个别房源挂牌价格甚至低于市场平均价10%左右。通常，这类特价房源很快就有人接盘。 此外，从贷款方面来说，改善购房者相较于首次置业者的劣势地位也有所改变。根据有关人士分析，首套置业者因首付能力差，因此不少人在面对难以贷足7成款项，或利率提高的情况下会被迫放弃置业，或继续筹措现金近而延长交易周期。相比之下，当前的改善购房者中不少人都是置换型交易。因已出售了原有物业，改善型的购房者首付能力非常强，再加上这类人群年龄层次普遍在30岁-45岁，工作收入稳定，还款能力强，因此贷款审批相对比较顺利。