最新数据看楼市：一线城市已经挖不出金子了

在收到了统计局的70城数据之后，不出所料，楼市已被冰封，一线城市房价稳稳稳。调控下的热点二线城市几乎都齐刷刷地缩小涨幅，成都甚至出现微降。排在涨幅前列的已被被长沙、郑州等之前相当低调的一些城市取代。 此前一直说，调控就是要稳房价！稳房价！稳房价！所以，虽然这些热点城市大部分还是在继续涨，但涨幅已经大幅缩小了。当然也可以换成统计局的说法：一二线城市降温了！而且，10月下半个月比10月上半个月跌了一滴滴哟。 一贯的观点是长期看好的死多派：调控的效果只是短期的，不能改变一二线城市房价长期看涨的趋势。同时，一线城市随着集聚效应的不断增加，房产的价值必定超过二线。 不过，长期看多，短期也难操作。所以，旺财请来了一位朋友，他对于紧接着的下一波行情看得更清晰。 宋会雍，知名地产公司资深研究员。有十几年的房地产市场研究和咨询经验，擅长基于大量的市场成交、销售数据和调查结果分析和判断市场，对一手房和二手房市场状况都有独立见解。 在他看来，目前一线城市已经挖不出金子了，但二线城市却还有机会。 首先要清楚：这轮房价涨，是谁撑起来的？ 这一波价格的上涨，驱动点主要在“地王”，而且突出特点是国企、央企拿地王更多。土地卖了高价，自然带动对未来房价的预期。 在这段时间，一线市场有了一个和以往不同的变化——投资客不来了。投资客原本在每一波市场上涨中都起了很大的作用，历史上最高曾经占到成交量的40%。但这一轮他们的作用非常弱，成交占比一直没有超过10%。 作用最大的是谁？自住改善需求人群。 行将结束的本轮行情，是投资者出货、自主改善需求接盘。从交易房屋类型上也能看出这种变化：1000万元以下的特别好卖，尤其是600万元到800万元的区间；1000万以上的豪宅也卖得掉，但价格上涨非常迟缓；公寓类产品受欢迎，别墅类产品少有人买。 一句话，置换型购房者的比例上升非常快！ 举个上海的例子：2015年年初，内环线以内通过置换改善的比例是7成多，2015年年底到了9成，目前仍然是9成；中环线以内已经到了8.5成；中外环间2015年年初置换改善买房的比例是5成，年底上升到7成多到8成；外环线以内现在的置换改善购房人群也接近8成了。 这个数字变化透露出来的信号是，购买力主要是改善的人群带动的，先卖房，再买房。这和之前的情况相比发生了明显变化，说明房屋购买力一层一层往下深挖得也快到底了。刚才上海的例子中，未来房价提升，还是只能通过改善型人群来实现，但再改善已经越来越难，房价提升也不会出现和过去两年类似的情况了。 进行到现在，一线城市的房价，潜力挖得差不多了。 一线城市一直都有限购，即便是现在部分银行贷款收紧，也有年尾信贷额度告罄的阶段性因素。再次调控能够暂时压制需求，但大家对未来发展走势的判断不会发生太大转变，甚至，反弹的预期还会变得更加明确。 但还会“弹”得像过去这么厉害吗？实际上，经过了2015年到2016年的这一轮上涨，一线城市的潜力已经被挖掘得差不多了，很多指标都发生了逆转。 还是以上海为例，首先是非户籍外来人口的逆转。2009年之前，上海的城市新增人口每年能增加50万到60万，2009年新增80多万，2010年开始连年快速下降，到2015年，新增人口变成了负数——人口净流出了。 近几年出生率低，户籍人口在下降，现在新增人口也没有了。这会导致本来比较稳定的人口结构被破坏，而人口结构会进一步影响购房需求。 其次是租赁市场。上海的房屋租赁价格通常每年都有小幅上涨，但2016年3月之后房租就不涨了。这说明居民收入没有增加且人口在净流出，直接的结果就是未来租金回报率进一步下降。 于是在政府调控的作用之下，一线城市会横盘比较久的时间——可能比历史上曾经任何一次的调整时间都会更长、程度也会更深。长期的横盘，会让一线城市的房价会出现下调空间。 所以目前，一线城市整体购房需求已经到了临界点。 现在一线城市的二手房领域渐渐出现愿意接受还价的卖家了。 虽然政策是10月就开始陆续出台，但市场变化在9月就发生了。二手房中介门店新增来客的数量明显变少，说明这一波置换的热潮到尾声了。短期内，置换型改善群体的潜力到顶了，而今年的成交主要就是置换改善人群在买。一线城市整体的购房需求已经到了一个临界点了。 当市场出现波动的时候，购房最坚决的是刚需人群，改善需求的弹性比较大——市场不行就停下来等。这也会造成一个情况，未来中高端物业的价格最不稳固，高端房的销售折扣可能是所有类型里最大的。 房地产市场一直有种说法：高端房最保值、升值快。但这要看环境：在上涨周期里，这部分房子确实是涨价最快的，而在市场被调控的时候，最先跌的也是中高端房。本地户籍家庭不允许买第三套房，外地投资客不允许买房。只有改善型需求有能力、有资格买中高端房，而这部分需求又是弹性最大的，情况不好就不换了。 市场结构决定了中高端房的价格弹性最大。置换型人群的目标区间内、600万元到1000万元的住宅，未来10%的价格弹性空间是可期待的。 这意味着：二线城市还蕴藏着一波未来行情。 一线楼市的潜力没那么大了，那二线城市呢？ 在最近的调查里我们发现，二线城市中的南京和苏州，投资客的比例都相当高。南京的购房者中投资客的比例超过3成，苏州购房的投资者比例甚至接近7成。而上海投资客最多的时候也只占购房者的4成。 一线城市早早就限购了，而且限购的措施不断优化，二线城市此前却没有这么严的限制。同时，二线城市、计划单列市有被一线城市挤出的人口，同时也有来自周边城乡的人口净流入，在就业、教育、医疗和产业经济上也具备相对优势。 因此，二线城市未来房地产市场的大致变化会走北上广深的老路，它们的潜力还会被再次挖掘，直到像一线城市一样，把本地改善需求也挖掘殆尽。 从目前来说，二线城市至少还蕴藏着一波未来行情。尽管现在二线城市也全面限购，房价也会有下挫的过程，但这只是压低了市场情绪，并不是购买力不足。等到市场逐渐接受和消化了政策或者限购松绑，潜力还会再次释放。到那时，成交量持续攀升，带动价格上涨。这个过程会比较长，可能需要3年以上的完整周期才能实现。 二线城市的下一轮上涨和2015年到2016年的一线城市行情相比，相同的是置换需求到顶、投资客离场，达到基本平衡，不同的是量价的涨幅不会有那么大。 短期内，一二线城市调控还可能加码，直到需求被挤向三线城市 这轮调控的主旨是控风险。严查拿地的资金来源，防止风险传导到银行，范围也会越来越广，企业发债的资金和信贷的资金都不能用于拿地；通过限购，把需求挤到三线城市帮助去库存。 政府一直乐见于房地产市场向上发展，所以即便出政策去杠杆，也不会抽得那么狠。主要还是要通过引导资金的合理分布来降低风险。资金集中在企业和投资者手里很容易高风险。 如果达不到挤压需求去三线城市的效果，政府可能会在一二线城市限购的持续期和力度方面进一步加码，还有可能进一步扩大范围。