上海旧楼改造蕴藏巨大商机 收改老上海中心每平仅1万元!
旧楼改造蕴藏巨大商机 收改老上海中心每平仅1万元! 2016/11/04 每日经济新闻网 浦东陆家嘴有一栋楼,名为“上海中心”,是上海目前最高的楼。 但老上海们都知道,那里并不是真正的上海中心。九十年代,上海测绘部门曾经进行过测绘,发现上海地理概念上真正的市中心,是曾经上海的最高楼——和平饭店北楼(原华懋饭店)。 它是芝加哥学派哥特式建筑,楼高77米,共十二层,由当时富甲一方的英籍犹太人爱利斯·维克多·沙逊建造,故又被称为“沙逊大厦”。外墙采用花岗岩石块砌成,由旋转厅门而入,大堂地面用乳白色意大利大理石铺成,顶端古铜镂花吊灯,豪华典雅,有“远东第一楼”的美誉。 然而,在上周五2016易居沃顿研究修班商业组的选修课程上,AAI国际建筑事务所(加拿大)董事、执行副总裁的谢岗却透露了一个惊人的秘密,锦江集团在2007年收购这栋楼时所花费的代价和改造成本,只有5亿元不到,以项目总面积5万平米计算,每平米只有1万元。 这一代价让在场的房地产行业资深老法师极为吃惊。要知道,虽然2007年时的1万元,比今天要值钱很多。但在当时要购买像和平饭店这样的钻石级资产,依然是不够的。 当时,上海南京西路有一批商铺对外散售,单价就超过了10万。1万元/平米的价格,在当时只能购买类似三林、莘庄、万里、大华等中外环间的住宅楼。至于收购完成和平饭店之后,要进行一系列改造、建设,也需要花费大量的资金。 极度艰辛的收购之旅 谢岗说,和平饭店的收购、重新改造,确实花费了很多的资金。仅仅原来楼内1268平米的外贸商场的收购就花了3亿左右的资金。 当时,大楼有5个小业主。除了外贸商场外,还有荷兰银行(920平)、花旗银行(640平)、中国银行(280平)和中国电信(6375平)。 在收购这些物业产权时,收购团队费了很大的力气。 比如,在找中国电信谈判收购时,他们居然发现找不到谈判对手。因为没有人能说清,谁可以做主把这些面积卖给锦江。为此,当时作为建筑设计师参与和平饭店收购、改造的谢岗,专门和锦江集团的领导一起,拜会了很多人,最后终于达成了收购的目的。 完成产权收购,只是整个和平饭店改造工程的第一步。 对项目进行内部改造施工,才是这个工程的真正难点。作为一个诞生于上世纪20年代的“太爷爷”级建筑,和平饭店北楼的原始建筑资料早就湮灭了,多次改造还造成了部分建筑的损坏。 周边环境差强人意,四周交通不畅;现存业态繁多、空间混杂;内部用房布局分散功能缺乏、规模不足影响内部环境,并造成局部搭建;酒店功能设施不足,急待补充停车、健身等必备设施;多数客房规格和品质低下,严重影响酒店长期运营等一系列问题。 谢岗确定的一个思路,就是“回到原点,寻找本源”。他认为,应该以重塑建筑的使用价值为前提,充分发挥建筑的文化价值感。 他大量的收集整理文字、图纸、图片资料,缜密调查每个空间和细部做出科学的分析和鉴定;利用有限的土地资源,与周边企业及相关单位协商,增建使用面积;与现有商户协商调配、整合空间、恢复原貌;提升现有各类公共配套品质。增设商务中心、游泳池、SPA中心、健身中心等现代化功能配套…… 最终让改造前只有3.16万平米的和平饭店,扩充面积达到6万平米,增加了75间客房,35个停车位、水疗中心、泳池会所、健身中心等一系列配套设施。 旧建筑改造酝酿着巨大的赚钱机会 如果以不久前成交的邬达克上海处女作——巨鹿路886号,每平米单价33.3万元的价格估算。锦江集团对和平饭店北楼部分产权的收购、改造,带来的收益,可能超过几十亿,是一个投资经典案例。 在上海、北京、苏州、南京等地,类似的投资、收购、改造文物建筑,使它在重塑使用价值后,拥有更高文化价值的机会很多。 以上海为例,在淮海路、思南路、永嘉路、高安路、衡山路等原来法租界、公共租界一带存在着大量的历史建筑。其中有一部分的房子,因为历史原因产权分散,建筑经过多年的使用,已经出现了破损,建筑内的格局,也经过多次地改造、分割,失去了原始的价值,很多房屋甚至连厨卫等基本功能都不存在,因而不具备独立的产权。 严格来说,那些房子不能作为独立单元,对外出售。但是,在很多地方,这些仅具有使用权的房子却还通过房屋中介公司对外挂牌转让,而且价格极为便宜。比如,永嘉路的一个14平米的亭子间,按照现在的行情挂牌价格只有180万,一个24平米的前楼,挂牌价只有260万。 有人说,每平米单价都达到了10万元以上了,这样的房子还便宜吗? 邦爷觉得关键是看问题的角度。 这些房子虽然每平米超过10万元,但是都是按套内面积计算。如果换算成建筑面积,大多需要乘1.8的系数。使用面积14平米的亭子间,如果乘上系数,就达到到了25.2平米,折合成单价只有7万出头。以永嘉路,这样的核心位置,价格确实属于低廉。 更何况如果整栋住宅的所有分散产权全部买下来,收购一套200平米的房子,总共需要的资金可能就只有两千万。但以上海目前的老洋房行情,大部分的房子单价达到20—40万/平米,总价可达4000—8000万元。 如果以这个价格衡量,这些使用权房还算贵吗? 事实上,早就已经有人这么干,并且获得不错的收益。比如有家经营会所的企业,就通过不断收购自己的邻居,慢慢把整栋楼都变成自己公司的,最终实现了很高的投资回报。 对很多人来说,目前两三千万,只能在市中心买一套200平米出头的大平层,升值**不详。买到的楼,很可能像世茂滨江花园那样,经过八年时间,只升值了20%。然而,如果能够买一套老洋房,升值**就会完全不同。 2009年,盛大网络首席执行官陈天桥收购的严家花园就是个非常知名的案例,当年这栋老洋房只值2.8亿,如今的价值是10亿,远远超过世茂滨江花园的升值速度。类似的机会在北京、南京、苏州等有历史积累的城市,也是大把存在。 邦爷得到消息,在楼市调控的今天,真正懂行的地产投资者,早就从新房和次新房市场撤出,选择投资老房子了。 也许,是到了换换思路的时候!