楼市调控效果显著 但不要期望房价大幅下跌

楼市调控效果显著 但不要期望房价大幅下跌 2016/11/03 08:19 证券时报 随着调控效果的发挥，一些人认为房地产市场的拐点开始出现，房价下跌值得期待。有人甚至在网媒上引用美国经济学家大卫·哈维（David Harvey）的观点，认为房地产市场就是庞氏骗局，迟早会崩盘。事情真是这样吗？ 房价上涨的原因是什么？ 打开任何一种财经类可阅读媒体，关于房地产市场和房价问题的讨论随处可见。但如果认真思考一下，这些讨论中大多数观点和内容往往是迎合大众心理，真正能够理性分析的部分并不多见，包括前面提到的哈维教授。 在众多对房地产市场的分析中，我更倾向于吴敬琏等少数经济学家的观点。早在几年前吴敬琏先生就提出，造成房价上涨的原因首先是货币超发。最近，吴敬琏先生又说，“一只手拼命发货币，另外一只手想按住房价，这是做不到的”。 在我看来，除了货币超发和快速城镇化两个因素外，还有一个更重要的原因，那就是购房者的心理预期。住房既具有一般商品的交换属性又具有金融属性，因此，哈维根据商品交换理论仅从住房的交换属性对房价进行分析显然是片面的。纵观世界各国的住房制度，大多包含着对住房不同属性的区别对待，目的在于提高本国人民的居住水平，解决住房供给与需求的矛盾。很多国家往往对不同种类的住宅或者对住宅的不同功能制定不同的政策和制度，但是首先要保证居民的基本住房需求。在保证基本住房需求基础上，采用税收等手段使住房市场达到供需平衡，带动经济发展。在一些国家，用于基本需求和社会保障住房通常不可交易或者限制交易，因此不具有投资功能；而对于具有投资功能的住宅，政府通常不会直接进行价格干预，但可以调剂对房地产的税收政策。 目前，世界上很多国家都有不同形式的基本住房社会保障制度，如新加坡早期的“居者有其屋计划”以及后来的从出租廉租屋为主向出售廉租屋过渡计划；战后德国政府在大力推动低价住宅建设的同时，也建设了相当规模的福利性公共住宅等。我国虽然在上个世纪末就提出由政府实施住房社会保障职能，住建部先后出台《城镇经济适用住房建设管理办法》和《城镇最低收入家庭廉租房住房管理办法》等政策，2008年国务院又提出“争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题”，但是由于提供的经济适用房和廉租房源少得可怜，严格意义上我国住房社会保障制度目前还没有真正建立起来。正因如此，大多数低收入家庭只有参与购房大军才能解决住房问题并且早买房比晚买房更安全。由此可见，住房社会保障制度的缺失才是造成房价预期上涨的原因。 一旦房价下跌，资金会流向哪里？ 2005年—2015年，我国M2从29.88万亿增加到139.22万亿，M2/GDP已然成为全世界最高的国家。近年来，围绕中国货币是否超发、M2是否合理等问题，专家学者、业界人士和政府部门一直在争论不休。即使中央把“三去一降一补”确定为今年乃至今后的工作重点，这种争论仍未停止。持M2合理、货币未超发的观点最初来自央行等政府部门，依据是我国CPI多年来远低于5%，PPI也在低位运行，对M2的快速增长无需担忧。如果我们考察商业银行的信贷构成就不难发现，房地产行业是银行资金一大流向。统计显示，今年3月以来居民贷款取代企业贷款，在银行新增贷款中占据完全主导地位。3月至8月，居民部门新增贷款六个月累计高达3.48万亿元，其中以住房按揭贷款为主的中长期贷款为2.97万亿元，同期企业贷款累计为1.06万亿元，仅为居民新增贷款的三分之一。 早在2012年初中央召开第四次全国金融工作会议就提出：“金融服务实体经济”。然而，由于我国金融结构极不合理，几年过去，这个问题非但没有解决，反而进一步恶化。在这样的情况下，我们必须认真思考的问题是，房价一旦下跌，从房地产市场流出的资金会流向哪里？可以设想，大量资金流入股市会是怎样的结果，2015年的股灾在不到20个交易日里毁灭了超过5万亿元的现金，蒸发了超过20万亿元的市值，这些惨烈的景象至今人们记忆犹新且心有余悸。可以肯定的是，只要我国以银行为主导的金融结构不改变，只要全社会的金融资产以信贷或者债权类资产为主，那么，房地产市场流出的资金即使进入股市也不会实现“金融服务实体经济”的目标，只会一次又一次重复2015年的股灾。 不要期望房价大幅下跌 2008年国务院出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》后，房价一度出现较大幅度波动，但此后房价很快恢复上涨，几乎没有出现回调。来自国家统计局的数据显示，2015年，我国商品房销售面积为12.85 万亿平米，销售总额为8.73万亿元，占GDP比重为12.9%；全国房地产企业的投资总额为9.60万亿元，占全国固定资产投资总额的17.1%；房地产企业到位资金为12.52万亿元，其中除了不到300亿元的利用外资部分，到位资金的其余部分均为直接或者间接来自商业银行的资金，包括2.02万亿元的银行贷款和1.67万亿元的居民购房按揭贷款。由此推算，2015年整个房地产行业直接或者间接形成的银行贷款就占到了银行贷款余额的13%。不难想象，如果房价大幅下跌，可能会有大约超过10万亿元来自商业银行的资金可能无法回到银行体系！这将是怎样的一种情形啊？这意味着中国银行体系将彻底崩溃。 解决社会保障住房和低收入阶层住房问题只能靠完善的社会保障住房制度，而不应寄希望于房价下跌。事实上，即使现有的房价真的下跌50%，那些低收入阶层仍然买不起住房。其实，就我国当前的城镇化水平和城市居民住房现实而言，政府在建立住房社会保障制度方面大有可为。政府完全可以发挥“土地财政”的优势，利用土地供给作为调剂社会保障住房的手段，采用资金和土地供给相结合的方式向开发商进行支付和补偿。这样做既可以增加保障性住房供给，又可以加大土地供给。对于那些被视为“地王”的土地，可以优先出让给政府购买保障房或向政府折价出售保障房多的房地产商。总之，政府应该做的是，建立全国性房地产个人信息和与住房相关的个人征信记录，进一步完善与社会保障住房相关的各种税收制度，加大对保障性住房建设的资金投入和用于保障住房的公共支出。也就是说真正使社会保障住房制度化。 （作者为青岛大学、济南大学双聘教授，山东省资本市场创新发展协同创新中心首席专家）