沪高档房团售 房地产开发商融资新模式浮出水面

5月10日市场传出消息称，上海位于松江区的达安圣芭芭花园在约半个月的时间里集中成交了67套房源。而集中成交的这些房子，在之前的价格上打了六折。 这种集中成交的现象，近期也出现在沪上其它一些高档楼盘中。分析师认为，这种“团售”高档房可能是开发商解决资金困难的一种新方式。 这种集中成交的现象，又与高档房市场走热有很大关系。业内人士表示，由于高档房的销售周期会比较长，面临市场的不确定因素也更多。因此如果短期内有较大数量的集中成交，无疑是帮开发商降低了这些风险。因此开发商也愿意通过“团售”的方式降价，一次性回笼数额较大的资金。 资金紧张六折售楼 4月16日，位于松江区的达安圣芭芭花园开盘，共推出了67套住宅房源，总面积为8961平方米。而房地产交易网信息显示，这些房源是在半个月时间内集中成交。更引人关注的，是这些集中成交房源，几乎比原先的价格低了约四成。 据了解，这些房源以1.2万-1.3万元/平方米的价格成交，而之前该楼盘最低的销售价格为2.1万元/平方米，也就是说近期集中成交的这些房子，差不多是在之前的价格上打了六折。 德佑地产数据显示，在4月16日推出后的第二周，该楼盘成交了25套房源，在4月的最后一周又成交了27套。如果以1.2万元/平方米的价格计算，开发商回笼的资金约1亿元。 “最近成交的1.2万-1.3万元/平方米的那些房源已经没有了。那些房子是90平方米左右的小户型房源。而且这些集中成交的房子也不是通过我们这里出去的，应该走的是总公司那边的渠道。我们目前在售的别墅最低价仍然是2.1万元/平方米左右。”圣芭芭花园售楼人员告诉记者，楼盘独栋别墅的单价约为3.6万元/平方米，联排别墅单价为2.1万元/平方米。而这六十多套房子的价格之所以非常便宜，可能是因为“团购”的缘故。 分析师告诉记者，1.3万元/平方米的价格，目前在松江即使是公寓项目也是比较便宜的。“在松江普通商品房也要卖到1.5万元/平方米。1.3万元/平方米的价格的确在价格上是便宜很多的。”业内人士表示。 那么为何该楼盘会在此时以如此低的价格集中成交？有业内人士向记者表示，这可能与该楼盘的资金紧张有一定关系。 “听朋友说是因为开发商资金比较紧张，想通过这种低价"团售"的方式回笼资金。”上海一家房产代理公司的人士告诉记者，以较低的价格换取资金似乎成了近期一些开发商热衷的变相融资方式。 不过，该楼盘的开发商却并未给出正面回应。“是谁买的房子我们现在也不清楚，目前还没有掌握更多这方面的信息。”楼盘开发商达安企业发展有限公司相关人士表示。 高档房降价吸引投资客 有分析师告诉记者，这种集中成交的案例，也出现在上海其它一些高档楼盘。 与达安圣芭芭花园同样位于松江区的豪宅紫园，售价高达10万元/平方米。在4月底，该楼盘集中成交了34栋独栋别墅，而每栋别墅的售价都在千万元以上。在4月中旬推出公寓房源的四季雅苑，均价为5.6万元/平方米，也在4月底成交了22套。 而一些品质较好的高档公寓，同样也出现了“热销”的情况。单价在4万元/平方米的瑞虹新城铭庭，在4月18日-24日这一周成交了134套。单价在3.6万元/平方米的大宁瑞仕花园5月2日-8日这一周共成交了22套。 业内人士认为，这可能是高档房开发商解决资金困难的一种新方式，即“团售”高档房。 “开发商肯定已经捕捉到了投资客的这些信息。如果开发商能在价格上有较大的调整，肯定会吸引一些投资客及投资机构来买房。高档房的集中成交，相当于是在进行一种"团售"，这种"团售"的销售价格会比一套一套地卖房要便宜很多。”沪置房产策划总监付琦告诉记者，这种融资方式的出现，可能与市场的回暖和投资客开始入市有一定关系。 今年，高档房受政策影响最为明显，但是，投资需求并没有因为政策的限制而消失了。“还是有很多有实力的买家和投资客是很看好高档房未来的市场的。对投资客来说，买与不买很大一部分原因是他们认为能不能赚钱。”21世纪不动产分析师黄河滔向记者表示。 一般而言，高档房的销售周期会比较长，面临市场的不确定因素也更多。 “如果短期内有较大数量的集中成交，不但回笼了资金，还帮开发商降低了这些市场风险，因此开发商也愿意在价格上真正地让利于买家。”付琦说。 业主让价二手别墅走俏 在上海的二手房市场上，高档房的成交同样出现了回暖的迹象。 信义房屋5月10日发布的统计数据显示，上海4月份二手别墅成交164套，较3月的113套环比上涨45.13%。 “高档房在4月份的成交开始走热。从成交的情况来看，400万以下的经济性别墅和总价千万元的别墅同时走俏。值得注意的是，在二手高档住宅的购买人群中，上海人只有不到四成。”信义房屋分析师朱平平告诉记者。 据21世纪不动产统计，4月份上海总价在300万-500万和500万-1000万的二手高档房成交量环比分别上涨了24.46%和44.69%。 分析师指出，造成低端和高端二手别墅同时“两头翘”的原因，主要是政策压力已逐渐释放，买卖双方都更有诚意进入这个市场。 数据显示，上海4月总价在400万元以下的二手别墅成交87套，占总成交量的53.4%；总价在1000万元以上的别墅成交量为45套，占到了总成交量的27.6%。 “随着楼市调控政策的释放，不受限购或其他政策影响的买房者经过一段时间的观察，已经开始入市。有些客户打算"一步到位"，圆自己的别墅梦，因此会选择低总价别墅；有些较为有实力的客户则选择了保值性更高的高总价别墅。”朱平平向记者表示。 而对房东来说，一部分房东认为未来盈利空间减小，因此不再惜售，挂牌开始增加。“特别是原来的一些高总价别墅被调低房价再次挂牌，使得这类二手别墅在4月走俏。”朱平平说。 从成交的热点板块来看，成交前五名的板块均为上海外环外的区域，而松江区则成为二手别墅成交量的大户。4月份松江成交48套，位列第一位；闵行、青浦和浦东分列第二到第四名，分别成交29套、27套和20套。这四个区成交的二手别墅就占到4月二手别墅总量的76%。