楼市退潮B面：节前还清房贷，却已担不起二套首付

楼市退潮B面：节前还清房贷，却已担不起二套首付 2016/10/17 21世纪经济报道 在楼市进入调控之后，趋利的资金也将出现流动性变化。分析认为，从楼市出来的资金流向可能包括大宗商品、贵金属、债券市场、权益市场等主要市场。目前股市一直在低位震荡，而从近年经验来看，短期内股市也可能是资金的一个重要选项。 调控让流向楼市的资金出现变动。 中原地产研究中心监测显示，“深八条”之后，市场降温明显，新房访客量与成交量骤降，同时二手市场观望情绪浓厚，业主欲抛又惜，客户欲买又疑。 购房违约的一幕再次上演，只不过这次主角发生了转换。一名专事二手房交易纠纷诉讼的律师告诉记者，新政发布后，咨询他放弃购房造成违约所涉及法律风险的人也越来越多。该律师表示，这样的情景让他“想起了去年3·30楼市新政后的卖家违约潮”。 中信证券研究部诸建芳指出，本轮房价走势一旦周期性见顶，房价走势将进入新的通道。由于逐利本性，资金必将寻找新的市场。 而近日金融系统和国务院办公厅对可能流向房地产的资金，也分别从信贷和金融创新等方面在加强管控。10月13日，国办发布《互联网金融风险专项整治工作实施方案》（以下简称“《方案》”）。这对购房者的资金来源进行了更加严格的控制。抬升的资金成本也成为限制购房者在当下将资金流向楼市的又一重压力。 褪色的“银十” 小陈在深圳一家金融机构工作，不久前卖掉了他四年前购买的一套位于前海的两居室。就在国庆前，他相中了一套位于南山区价值逾七百万的二手房，打算用做婚房。交了三万元“小定”给房主后，双方签订了购房合同，并约定余下的十六万定金在国庆后补齐。 但国庆还未过完，他便给房主打去电话，告知他弃购的决定，“定金（小定）不要了”。 小陈算了一笔账，如果交易继续，确实还能享受二套房四成首付，但目前看来房价下跌的风险较大，还得再观望一阵，“按照新政七成首付来算的话，差价不会差特别多，咬咬牙还是能凑齐。” 随着国庆期间多地出台楼市调控政策，很多像小陈一样本打算改善住房条件的人都萌发了再看看的念头。以深圳为例，深圳中原统计显示，在10月4日深圳出台调控政策后，5日、6日中介访客量减少34%，明显下降，购房客关注重点更多地落到政策动态和各家评论上，观望情绪明显。 南山区某楼盘销售人员告诉记者，新政后不少原本有意向购房的客户都放弃了购房。“不少客户为了满足新政前二套房的首付比例，将另一套房的房贷都在节前还清了，而新政七成的首付比例让他们实在吃不下了。”在还清首套房贷款后，迫于资金压力，客户只能选择退房。 这让原本计划在“十一黄金周”后“淘金”的楼盘不得不采取行动。作为深圳新政后第一个开盘的新盘，位于南山区的山海语最低成交均价4.7万/平方米，比预期低1万-1.3万左右。 万科董秘朱旭也在10月10日的投资者电话会议中谈道，这次调控政策非常精确地对投资性需求进行控制，影响最大的是投资客和过分使用杠杆的投资者。 至于万科今年在深圳布局的400亿高端货源，朱旭表示，“调控政策出来之后，万科的项目还未披露价格，还要再等等看，可能会受影响。” 二手房交易也出现了一定程度的回调。中原地产数据显示，10月上旬，在深圳中原成交的二手房中已有超过34%的楼盘率先降价成交，最高降价相比九月成交均价下调了将近20%，降价范围覆盖全市。 从全国范围内看，中金公司房地产分析师肖月指出，颁布调控的17个重点城市国庆期间推盘量明显低于去年同期，伴随着新推项目进度拖后，未来成交备案数据也将持续走软，预计严厉调控的城市10月成交环比9月下降15%左右。 严厉的政策也让投资客的投资需求进一步受限。深圳中原指出，3月新政后深圳二手住宅买卖投资占比持续升高，达到9月33%新的高位。“深八条” 不仅在限购限贷方面升级，同时在新项目成交价格上做了限制，这将会严厉打击深圳投资客。 一名进行房地产投资近十年的投资者对记者表示，限购在打压需求的同时也防止了业主集中性抛盘，这让跌幅只会是挤牙膏式的，这个过程可能会持续半年甚至更久，“目前还是歇会儿吧”。 资金何处去？ 在对楼市需求侧调控的同时，置业者的资金也被进一步限制。 9月14日央行发布的金融统计数据报告显示，8月份人民币贷款增加9487亿元，同比多增1391亿元，其中，住户部门贷款增加6755亿元，中长期贷款增加5286亿元。 也就是说，8月份个人贷款中，过半都是房贷，且在7月份4773亿元的基础上又增加了513亿，信贷宽松刺激了楼市热度。而不少付不起首付的置业者或投资者通过“首付贷”等金融创新形式，撬动了首付杠杆，进一步扩大了货币的乘数。 继黄金周“一城一策”的限购、限贷之后，楼市又从国家层面传出了调控。10月12日，央行召集了5家国有大行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理，召开商业银行住房信贷会议，传达房地产调控的会议精神。 克而瑞研究指出，此次央行会议可能意味着，配合各城市限购政策之下，针对热点城市信贷环节将有进一步的收紧和调整，收紧力度可能是针对个别城市尤其是房价涨幅过高城市。 此外，撬动贷款的杠杆也被进一步打压。前述国办发布的《方案》，除对房地产中介、从事房地产金融业务的企业和互联网机构的规范外，《方案》明确了要规范互联网“众筹买房”等行为，严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务。这表明，“首付贷”已成为国家层面的打击对象，这将进一步抑制这类杠杆对贷款的撬动。 中原地产首席分析师张大伟认为，2016年房地产贷款增长加快主要是受个人购房贷款增长影响，加之去库存政策刺激，投资需求无限大地释放在房地产市场。 在张大伟看来，过度加杠杆的确带来了越来越大的房地产风险，近期楼市调控从多方面发力，约束房地产购买的非理性行为，包括限购、限贷、打击首付贷等政策持续出现，有利于市场回归平稳。 在楼市进入调控之后，趋利的资金也将出现流动性变化。诸建芳认为，从市场角度来看，从楼市出来的资金流向可能包括大宗商品、贵金属、债券市场、权益市场等主要市场。目前股市一直在低位震荡，而从近年经验来看，股市与房市之间资金的跷跷板效应较明显，因此一旦房价见顶，短期内股市可能是资金的一个重要选项。 一名华南地区私募基金从业者表示，今年5月后，不少高净值人士在卖了房之后将资金交给机构打理，其中很大一部分投入了股市之中。 尽管楼市调控会将部分资金挤出进入股市，在中信证券分析师秦培景看来，短期内投资资金难以从房市抽身迅速进入股市，“即使房价受政策影响回落，被挤出的资金对股市的正面影响程度也弱于以往。” 但对于小陈这样的刚需人群来说，该买还是会买。小陈告诉记者，他打算过一两个月看情形后再下决定，“婚还是得结的”。