楼市“高烧”不止 供地不足还是产业失衡？

楼市“高烧”不止 供地不足还是产业失衡？ 2016/10/10 08:54 光明日报 针对近一段时间部分热点城市楼市持续“高烧”，新一轮房地产市场调控热潮正在掀起——自9月30日至10月8日，短短9天时间，北京、天津、成都、合肥、郑州、杭州、苏州、深圳等21个城市陆续出台楼市调控政策，有的城市出台了购房风险提示，旨在抑制投机投资需求，遏制房价过快上涨。 有媒体称，多地房价上涨，凸显楼市供求关系的不平衡，建议政府应切实增加住房用地供应，稳定市场预期。但是，楼市高烧果真源于住宅用地供应量不足吗？ 结构矛盾： 资金避险与冷热不均 国家统计局数据显示，1—8月份，全国住宅销售面积增长25.6%，销售额增长40.1%。但从全国范围来看，量价齐升的背后，楼市去库存的效果并不明显，一二线热、三四线冷的结构问题仍然突出。 从库存方面看，8月末，商品房待售面积70870万平方米，仅比7月末减少512万平方米，去库存任务仍然艰巨。其中，住宅待售面积减少639万平方米，办公楼待售面积减少2万平方米，商业营业用房待售面积增加54万平方米。 央行近日公布的数据显示，8月份全国人民币贷款增加9487亿元，是7月4636亿元的两倍多，而8月份以住房按揭贷款为主的中长期贷款增加5286亿元，占当月新增贷款的一半以上。 今年3月底，京沪深楼市新政出台或从执行层面从严，投资客的购房资格得到限制，因此，资金开始转战不限购的酒店式公寓等类住宅产品，周边核心热点城市的优质项目也成为投资对象。比如长三角经济圈上海的投资客开始转战苏杭，京津冀经济圈北京的投资客开始转战天津等。同时，经济圈内热点城市楼市也带动周边楼市的投资，比如长三角苏州楼市的火热导致苏州的投资客转战无锡。 “对于一线城市和热点二线城市来说，投资情绪旺盛是一个突出的特点。”在国务院发展研究中心市场经济研究所综合研究室主任刘为民看来，目前热点城市陆陆续续出台限购政策，一方面是缓解住房需求的释放速度，另外一方面是调节市场的紧张情绪，“可能在未来一段时间内，这些城市的限购政策还将持续存在。” 调控十年： 防泡沫与去库存 “此轮调控政策相对比较温和，但针对性强，就是限制炒房，防止泡沫出现，房价上涨速度会有所放缓。”中国房地产业协会原副会长朱中一说。 回顾十年来的楼市政策，总有一种“过山车”的感觉。 2005年，“国八条”开启了调控房价的序曲，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为加强宏观调控的一项重要任务。随后至2007年，“国六条”出台、央行上调存款准备金率及多次加息，政策持续收紧抑制市场过热。 2008年，是政策出现分水岭的一年。上半年，楼市调控持续加码，中国楼市出现10年大拐点，量价齐跌，楼市过热调控取得一定成效。但是，随着金融危机的爆发，从2008年9月央行降低贷款利息开始，一系列政策由“控制”向“救市”的态度转变，其结果就是2009年房价继续上涨。 2009年到2013年，从“国四条”开始，政策再度从宽松转向调控，“新国十条”“新国八条”“新国五条”陆续出台。这一轮的收紧，最终使得各地房价在不同时段出现回落。 2014年，调控政策进入新的轮回。各地方政府逐步取消限购限贷政策以及“930新政”等政策的出台，最终导致楼市逐步回暖，并在2015年年底至今进入新一轮暴涨…… 面对防泡沫与去库存、一二线热而三四线冷的结构性矛盾，更需要从房地产政策之外，寻求更加宏观有效的举措加以引导。 安居乐业： 供地不足还是产业失衡 针对市场分化，业内专家普遍建议，房地产调控必须实行分类指导，因城施策。热点城市的调控重点应当是控房价、防风险、防泡沫，三四线城市的重点依然是去库存。 受实体经济利润率下滑、人民币贬值预期等因素影响，近期一些投机投资性资金大量涌入房地产市场。清华大学房地产研究所所长刘洪玉建议，金融机构应对流入房地产市场的资金加强监管，防控楼市风险和泡沫，同时引导更多的资金进入实体经济。 城市安居，重在乐业。业内人士指出，从长远来看，城市发展不能只是房地产一头热，必须要有强有力的产业支撑。如果三四线城市仍旧没有吸引力，那么一二线城市的房价就不可能“退烧”。 全国房地产商会联盟主席顾云昌分析认为，由于我国城市发展不均衡，北京、上海、深圳和一些重点二线城市本来就不存在去库存问题。相反，很多三四线城市由于市场饱和、商业地产过多、产品业态错配等原因，库存压力仍然很大。 从总体上看，房地产调控不仅仅是市场问题，更是宏观社会政策的问题。面对房价暴涨的市场失灵，只有依靠社会政策不断完善，在制度设计上注意产城融合，让公共服务空间布局进一步均等化和合理化，才能从根本上矫正房地产市场失灵，避免城市无序扩张。 “楼市‘供给侧’改革的重点应该是‘疏’，疏导人口流向，建设多个智慧型中小城市和卫星城镇，对涌入大城市的人口进行疏导；疏导产业发展，增加中小城市就业机会，吸引人口在当地就业生活；疏导城市构造，尤其是疏导土地供应结构。”顾云昌说。