开发商无权卖车位?全国首例小区车库之争引热议

开发商无权卖车位?全国首例小区车库之争引热议 2016/10/04 09:52 新民晚报 最近，社会广泛关注的南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件有了初步结果：南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。 这则新闻出台后，一则关于“你还在买车库吗？法院都判决了居民应免费使用，开发商无权售卖”的微信在朋友圈里疯转。“小区车位、车库究竟属于谁”等问题引发市民们的关注和热议。为此，记者采访了上海大邦律师事务所合伙人张黔林律师。 法院判决有现实依据 “对于这个案例，法院判决还是很有道理的。作为公共设施，如果车位没有产权，建成后的车库应作为公配设施，是建筑物的辅助设施，交付建筑物的所有人共同使用。”张黔林表示，这种现象在上海也很有普遍性。许多小区车位并没有产权，开发商也办不出产证，却销售给业主。这种办不出产权的车位，所有权的确存在很大问题，也存在许多后遗症。 在这个引起轩然大波的南京案例中，这个小区共有59个地下车库，开发商以至少8万元的单价卖掉了其中37个，其余的被物业管理以每月250元的租金租了出去。法院判决业主胜诉并解释了判决理由，认为根据相关规划，建成后的车库作为公配设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人共同使用。由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此可以认定，车库作为公配设施所发生的费用已经计放入商品房的成本。 “卖车位的前提是开发商对车位享有所有权，简单地说，就是把产证办出来。如果办不出产证，它的性质就是不明确的。”张黔林举例道，比如物业管理用房、电梯间、配电房等，功能上都属于小区公共设施，既然开发商办不出产证，车位也应属于公建配套设施。 地下空间权该归谁？ 事实上，这个案例还涉及到一个长期以来颇具争议的法律问题——地下空间权的利用问题。对此，法律界人士一直持有不同观点和争议。有说法认为：既然业主获得了土地的使用权，那么相应的地下空间的使用权也应属于业主。还有人认为：由于绝大部分开发商建设停车位都是以人防工程的名义申报，不计入容积率也不交地价，且开发商的建造成本已计入房价，因此应该归属全体业主所有。但在这此之外，由开发商按照停车位规划报建审批的交了地价的部分，可以归属为开发商所有。 在我国法律中，对于车位问题，在物权法、最高院相关司法解释中有所提及，但没有明确定论。比如，在《中华人民共和国物权法》中规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 在《中华人民共和国人民防空法》中规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”该法仅规定了人防工程的管理权和收益权归属，但并未对人防工程的所有权归属问题予以明确规定，因此现实生活中关于人防车位、车库的所有权权属尚有争议。目前我国一些地方将人防工程产权划归开发商所有，而另外一些城市则规定人防工程产权归国家所有。 “为此，不能简单一概而论居民都应免费使用车位问题，而是应区分清楚车位、车库的类型，判断是规划的车位、车库，是占用业主共有的道路、绿化等公共设施所建车位、车库，还是人防车位、车库等。”律师表示，在判断好具体情况后，再判断车位、车库是否具有构造、利用上的独立性、能否是登记拥有所有权的特定空间，建设单位销售时是否根据规定列入房屋买卖合同等因素，“一刀切”判断开发商都无权出售车位的说法并不准确。