上海房价不可能永远高不可攀

前不久和一位小朋友在上海餐叙。这位小朋友在北京漂了几年，到上海漂了不到一年。让笔者感到有些惊讶的是，这位来到上海不到一年的小朋友，言谈举止中透露出了抑制不住的要融入上海成为上海人的期盼和冲动。 上海的魅力竟然如此之大。与其相比，北京相形见绌。 我知道这位小朋友最近心情肯定是郁闷的，因为他们这一群新近漂到上海的年轻人，既没结婚也没买房，而那些老上海人却正明目张胆地以假离婚的方式抢买房产同时推高房价。这让年轻的“海漂”们情何以堪。 上海，你真的已经高攀不起了吗？ 先罗列两组数据，然后笔者再阐明自己的观点。 第一组数据是李迅雷在一篇文章中引用的。纵观世界历史，各个国家都无法避免大城市化的进程。比如巴黎只占法国面积的2%，却产生了全法28%的GDP；德国汉堡每平方公里GDP超出东北部地区100倍；东京人口占日本城市人口的41%，GDP占日本的18%，也是全球GDP总额位居第一的城市；首尔人口占韩国城市人口的25%，而GDP占24%；美国纽约，人口占美国城市人口的8%，GDP要占10%；另外美国一半以上人口集中在5个州，80%的美国人居住地所占的国土面积，从1900年的25%降至如今的17%。 与人口密集程度密切相关的是生产效率。根据世界银行的大样本分析，经济密度增加一倍，生产率会提高6%，而与中心城市的距离增加一倍，利润就降低6%，因此，全球50%左右的GDP是在占全球陆地面积1.5%的土地上创造的。 与这些发达国家相比，中国的经济集聚度、人口集聚度都比较低。如上海作为全国最大城市，人口占比不足3%，GDP也只占全国的4.4%。 第二组数据来自一位网名为天天说钱的作者。该作者写了一篇题为《北上深房价20万时，是否卖光所有的房子？》的文章。文章认为，判定北上深的房价到了20万之后是否合理，有几个指标：第一要看时间点，如果是10年之内达到这个水平，就比较麻烦，需要引起高度重视；第二要看当时的汇率水平，要拿人民币和美元对标，判定房价是否遭遇了“美元顶”；第三要看收入房价比，以目前深圳的平均房价和平均收入，一个人不吃不喝需要101年才能买下90平方米的房子。如果房价未来涨4倍，收入只涨2倍，那么就需要202年才能买下这套房子。到那时，高房价当然无法维持。 下面谈笔者的观点。 上面的第一组数据显示，大上海的人口还会继续增加，大上海地区的GDP在全国的比重也会继续增加。上面的第二组数据，从一个侧面说明了一个事实，钱一直在贬值。改革开放初期，万元户是人人羡慕的，现在谁有一万元存款，就不会让人惊叹了。有人计算出，万元户时代的1万元，大约相当于现在的266万元（具体数目笔者记不住了，大概是这个数）。从这个角度讲，现在的5万元每平方米的房子，到20年后变成20万元每平方米，也不会太奇怪。 笔者在上一次的评论中指出，房地产正在上演最后的狂欢，有了上面两组数据，可以看出，这确实是最后的狂欢。种种迹象显示，北上广深的房价，正在以前所未有的速度透支未来，一线城市的房价，正在高歌一曲“让我一次涨个够，现在和以后”。也就是说，这一轮房价过后，基本到顶了，之后将是一段较长时间的缓慢增长期。这一轮购房潮兴起之后，赶上了就赶上了，赶不上的，也许会后悔几十年。 从这个角度说，上海居民离婚买房，是经济理性的结果。 那么，赶不上这波抢房潮的人咋办，比如笔者的那位小朋友咋办？笔者认为，这样一批新移民，暂时没有能力买房的小伙伴们，有两个方式继续留在上海、融入上海。 第一，租房为生，将收入的相当一部分贡献给老上海的房主。这一轮抢房潮后，上海拥有几套住房的家庭更多，他们是一个靠出租房屋就能过上体面生活的族群。市场上大量的、不同档次的出租房，足够那些新上海人居住。 第二，到远郊买房。笔者上文中提到“大上海”这个概念，随着交通的发达、互联网的发达，在郊区居住也是一种选择。聪明的年轻人甚至可以从上海周边城市开始、从郊区开始，随着收入的提高，通过不断的买房卖房，一步步挤进大上海的中心地带。 经济的发展有其内在的规律，上海并非高不可攀，房价也不可能永远高不可攀。 离婚大潮过后，笔者预言将有悲喜剧上演；房价虽然疯狂，但笔者已隐约看到了它狂奔的尽头。