7月上海二手房成交量大涨 投资者开始抛售房产

经过三个月的低迷与回调，上海二手房市场成交量在7月再度冲高。 2016年7月上海二手房共成交3.85万套，较上月环比上涨36.6%。全市二手房成交总金额889.6亿元，环比上月增长39%。成交均价微涨，为2.79万元/平方米。 投资客抛售两套房 在刚刚过去的7月，林先生已经将自己在上海市长宁区伊犁路的一套50平方米的房子售出，总价275万元，“成交很快，一挂出去就有买家上门，而且也没有还价。”林先生说，自己在上海做生意多年，名下持有8、9套房产，从去年到现在，房价一路飙涨，自己所在伊犁路区域，均价从一年多前的3万多元/平方米上涨到现在的5万多元/平方米，“我已经有些看不懂了，担心市场有泡沫，我手头的房产较多，总是持有怕后市存在风险，所以想先卖掉1、2套。”林先生说，好在出售的过程很顺利，一挂出就有买家接盘，自己又欣喜又意外。 数据显示，在年初的1月和3月，上海二手房成交量曾达到惊人的4.6万套和5.7万套，然而随着3.25新政的出台，4月的成交量大幅下滑到2万套水平，5、6月份也是在低位徘徊，成交量分别为2.3万套和2.8万套。 上海太平洋房屋副总经理王超称，3.25政策出台以后，4、5、6月份的成交量都很低迷，从3月的5.7万套下滑至2万多套，价格也出现5%左右的微调，这一阶段市场转为观望，需求是被抑制的。而到了7月，政策的消化期已过，市场再度活跃，此前被压制的刚需、改善型需求被释放出来，加上7月上海土地市场单价、总价最高地块频出，加剧了市场的恐慌心理，出现了恐慌性购房的行为。 “怕涨价”：地价走高刺激买家入市 太平洋房屋浦东金桥门店经理方波表示，7月他们门店成交了10多套房源，业绩上涨了40%-50%，“外环外的地价都拍到3万多了，我们这儿的房价才4万多，所以客户会选择出手。”方波说，8月的行情会比7月更好，市场行情将持续走高。 中原地产中国大陆区副总裁兼上海中原地产总经理刘天旸称，7月上海二手房市场出现“淡季不淡”的行情，且交易量增幅超出预判。目前市场置换需求占据重要比例，买家往往是卖掉一套或者两套原有房屋去购置新房。因此从新房市场来看，7月中高端项目有不错表现，7月一、二手市场保持了很好的协调性。“尽管7月成交量比较大，但是价格还是保持稳定。主要成交集中在中低价位段产品，结构性变化下均价没有出现大幅波动。”刘天旸说，7月二手房市场成交活跃，一方面是活跃的土拍市场提高了买家的未来预期。另外，7月新房市场供应减少，“一房难抢”使一些急于入市的客户转投二手房市场。最后，原先固有认知7月是传统淡季，但是今年7月出现“淡季不淡”的行情，让很多客户始料未及，有些买家唯恐到“金九银十”楼市会变得更好而错失入市良机，故在此预期下不如提前入市。 中原地产中远两湾城的中介业务员张硕也称，7月市场明显比前两三个月好很多，整个中远两湾城片区成交了40、50套房源，原来出价580-590万元的两房现在出价在600万元，房型好的两房房源基本卖空了。 再出新政空间不大 王超说，照目前的情况看，预计8月二手市场仍会延续7月的火热势头，成交量仍然会保持在3.5万-4万套的水平，如果接下来连续三个月成交量维持高位，价格将会再度上涨，“所以我们也很担心，如果市场持续过热，不排除到了10月份再出政策的可能。”不过王超同时表示，3.25政策已经堪称史上最严厉调控政策，再出台新的政策，操作的空间已经不大。 房多多联合创始人曾熙表示，上海作为一线城市，成交量持续上升是必然的。即便是在比较低迷4、5、6月份，上海二手市场的成交量也是呈现逐月回升状态的，由于新房的供应量比较小，大量的成交转移到二手市场，随着政策被逐步消化，造成7月成交量的爆发。“从我们目前监测到的情况看，房东的加价比例在增加，在交易前临时跳价的比例也在增加，在局部区域比如拍地的区域，价格是在明显往上走的，所以未来价格上行的压力是很大的。” 曾熙说，7月的市场情况将成为未来几个月的常态，预计8、9月份市场会持续向好。 宝原地产宝山区域总监张燕介绍说，尤其是7月中旬以后，客户购房的欲望非常强，不再犹豫了，看过几套之后就能下定，而前面两三个月都是在观望的。因为土地市场火热，很多客户担心到了9、10月份房价还会涨，所以纷纷出手，“价格总体稳定，有些微涨，谈价的余地已经不大。” 某研究院研究总监严跃进表示，应该说7月上海二手房交易非常热，这和一手房的市场走势基本类似，体现了淡季不淡的效应。这有几个原因。第一是房价持续上涨的背景下，后续是否会出政策还是比较担心的，这个时候对于此类二手房市场的判断就会比较一致，即积极认购此类二手房非常有必要。第二是持续的高单价、高总价地的现象，使得二手房跳价的现象比较多，这个时候购房者也会积极认购。第三是随着7月份新盘的供应，会使得房东急于抛售二手房，进而换购新房。二手房热是一个很大的信号，意味着此前“3.25新政”后上海房地产市场热度依然不减。所以要警惕下半年突然收紧政策的可能。否则目前部分房源陆续步入到4万元/平方米的均价，将是倒逼各类新政策的继续出台。