上海二手房买卖引发一起行政案件

伴随上海房产市场交易的火爆，买卖双方基于违约、纠纷等原因而走上法庭的情况屡见不鲜。二手房房产买卖纠纷引发的民事官司不少见。可上海三中院最近却审理了一起基于二手房买卖纠纷引发的行政案件。 2015年10月，上海市民李某通过某房产经纪公司与买方张某签订了《房地产买卖合同》，以162万的价格出售自己一套浦东新区金口路某小区60平方米的住宅，根据合同规定，买方付了49万元的首付款，卖方李某则将自己房屋的房产证原件交由中介公司保管。合同签订后，李某不仅不配合买家办理贷款手续，还向中介公司要求返还房产证原件。在继续要求中介返还房产证的同时，李某还另外想出一条“捷径”——以遗失为由申请补证。 2015年12月9日，李某向浦东新区房地产登记处申请补发该房屋的房产证，同时提交了该房屋的上海市房地产登记簿、进行遗失公示的委托书等材料。浦东房地产登记处收到申请后，按照规定，市住建委、市规土局于2015年12月11日在其互联网门户网站上公示了该房屋产权证灭失（遗失）并申请补发的声明。李某坐等30天公示期满后领新证。孰料，与李某签订《房地产买卖合同》的中介公司员工在市住建委互联网网站上看到了该房屋的遗失公示声明，5天之后该公司员工拿着李某的房产证原件、居间协议、买卖合同原件和收款收据来到了住建委，在出示这些证件材料的同时提出了补正异议。中介公司员工称，公司、买家张某与李某10月27日签订了《房地产买卖合同》，可是卖方不仅不配合签订贷款合同，反而申请补办房产证，李某的房产证并未遗失，而是因李某买卖该房屋而交由中介公司保管。 市住建委在核查了中介公司提供的证件后，做出了不予补证通知并送达李某。李某不服，向法院提起诉讼。要求确认市住建委、市规土局不予补证的行政行为违法，并判令市住建委履行法定职责，为其补发房地产权证。 一审法院认为，李某以其房地产权证遗失为由向市住建委、市规土局提出补发房地产权证，市住建委、市规土局收到李某的申请后经法定公告程序，明确李某要求补发的权证并非遗失，而是因该房屋买卖而由原告交由房屋买卖的中介公司保管，保管方对补证提出异议并得到市住建委、市规土局认可。《上海市房地产登记技术规定（试行）》（以下简称《登记技术规定》）第8.1.2条规定，房地产产权人申请遗失的，市住建委应该在门户网站上刊登灭失、遗失声明，并连续刊登30日。“自刊登之日起30日内有人向登记机构提出异议的，登记机构应当在收到异议后15日内进行核查，经核查异议成立的，登记机构应当通知申请人不予补发。”市住建委、市规土局依此作出不予补发权证的决定，其认定事实清楚、证据充分，适用法律正确、执法程序合法。故驳回原告李某的全部诉讼请求。李某仍不服，上诉至上海三中院。 二审庭审中，李某承认有房屋买卖的事实存在，也承认房产证是在第三方中介公司保管。但其诉称，自己是产权人，只要提出申请，住建委、规土局就应当予以补证。李某认为，原审的法律适用不正确，《上海市房地产登记条例》（以下简称《登记条例》）未设定房屋所有权人补领房产证需要行政许可，而《登记技术规定》不能作为实施具体许可的依据；即使其与房产中介公司有合同约定，也并不代表该合同合法，亦不代表对方持有上诉人的房地产权证合法，涉案房地产权证被房产中介公司非法扣押，经多次要求返还未果，属于广义上的遗失。 住建委、规土局辩称，根据《登记技术规定》规定，房地产权利人申请补发房地产权证书是基于权证的灭失或遗失；《登记条例》和《登记技术规定》均对不予补证通知的情况做了相同规定。其认定补证异议成立是基于第三方获得涉案房地产权证，是有民事法律关系基础的，上诉人的产权证并未遗失，至于房屋买卖合同有效与否，第三人是否可以继续持有涉案房地产权证，并非被上诉人判断，应通过民事诉讼解决。 二审法院认为：以遗失为由通过向两被上诉人要求补证的方式申请证件是一种规避 三中院审理认为，本案的争议焦点在于，市住建委、市规土局认定补证异议成立并据此作出不予补证行政行为，是否符合法律规定。根据相关规定，房地产权利人申请补发房地产权证书或者登记证明是基于权证的灭失或遗失。本案中，涉案房地产权证原件系上诉人本人基于房屋买卖合同、居间合同的约定，交由房产中介公司保管，不属于《登记条例》规定的灭失、遗失的情形；且在法定灭失、遗失声明的30日公告期内，房产中介公司向两被上诉人提出了补证异议。虽然《登记条例》、《登记技术规定》等对补证异议成立的判别标准未作出具体规定，但根据房产中介公司向两被上诉人提供的相关材料，能初步证明第三方系基于合理事由占有涉案房地产权证，符合《登记技术规定》第8.1.2条等规定的立法原意。上诉人与房产中介公司就涉案房屋买卖及产权证返还纠纷，属于民事法律关系，必要时可以通过民事诉讼途径解决，而不应以遗失或灭失为由，通过向两被上诉人要求补证的方式予以规避。上诉人的上诉请求和理由不能成立。故驳回李某的上诉，维持原判。