上海房产刚需成交暴跌 顶级豪宅成交破记录同期暴涨4倍多

最严厉限购实施不到三个月的上海，楼市成交量暴跌，但顶级豪宅却破了历史记录。 6月21日，上海链家市场研究部宣布，2016年新房市场中顶级豪宅（成交均价10万元/平方米以上）成交量为638套，已超去年全年成交量，与去年同期相比大幅上涨4.2倍。 数据显示，尽管新房市场二季度商品住宅整体成交量较一季度出现37.6%的跌幅，但顶豪成交量较一季度不减反增，增幅达3.2%。自2016年以来，顶豪市场，月均成交量达到106套，较2015年足足翻了一番。 火热的豪宅市场中，成交表现最好的分别为翠湖天地隽荟都和嘉天汇御苑，成交套数分别为69套和56套，成交均价分别为13.26万元/平方米和11.77万元/平方米。 链家研究部认为，从成交端来看，豪宅客群受政策的制约力较小，楼市政策越收紧，市场信心越大，反而刺激了这类客群入市的积极性。 逆势上涨的不仅是顶豪市场，还包括整个高端市场（均价7万元/平方米以上）。根据链家的数据，4月高端市场短暂滑落后，5月成交量再度回升，共成交高端商品住宅667套，环比上涨50.6%。同时，在价格方面，高端商品住宅本月的成交均价为75095元/平方米，环比上涨3.2%。2016年以来，高端商品住宅成交均价呈连续上涨之势，且近两个月以来涨幅不断扩大。 在销售套数最多的十个项目中，香港嘉华国际（0173.HK）开发的项目占了两个——嘉天汇和嘉御庭。 嘉华（中国）投资有限公司副董事谷文胜告诉记者，嘉天汇的销售与2015年相比销售量翻倍，2015年单月最多成交10套，而现在一个月最多可以销售20套。两年以来，嘉天汇签约成交逾200套，成交总额达47亿元，而2016年以来就贡献了1/3的销售额。 高净值的私营业主、投资圈人士甚至在哄抢总价超过2500万元的嘉天汇，买家中，二十多岁的年轻人也越来越多，赶着用掉自己的购房资格。一些被限购的高净值人士会选择以公司名义买房，甚至有一些被限购的买家，冒着极大的风险全款买房，只私下签一个合同。 在谷文胜看来，顶豪之所以越来越火热，反而是因为限购政策——如果高净值人士有1000万元的现金，之前可以选择去外环买多套房子，但是现在没得选，只能到内环买一套。 限购政策最终限制的还是刚需人群。这也造成了上海房地产市场上的一个怪现象：因为刚需人群更加迫切入场，二手房房市场火热，导致市中心房产保值增值能力反而没有外环高。 以豪宅销售前两位的项目来说，翠湖天地隽荟都于2015年底开盘，目前成交均价与去年相比变化不大，涨幅仅为5.4%。嘉天汇御苑于2014年7月开盘，2014年项目整体成交均价为9.8万元/平方米，2016年成交均价则达到11.7万元/平方米，较2014年上涨19%，远低于上海房价的平均涨幅。 地王频出，前景不明，也让港资开发商开始采取保守策略。2015年下半年以来，港资在土地市场上全面哑火，别说拿地，甚至在土拍报名中，都见不到港资开发商的身影。 谈到未来的上海市场，谷文胜认为，货币的供应量太大，目前是否是最高峰，还要观察。但是，从地王的角度来看，他对市场的持续上涨持保留态度——按照顾村地王的土地价格，项目的售价会达到7万元。这也就意味着，在全市的房子重新定价后，上海的房价在未来两年还要再翻一倍。对接手地王的房企来说，是个挑战，两年之后产品上市之后，如果不能翻一倍，就面临盈利的问题。 “香港市场相对成熟一点，港资见的周期多一点，更谨慎一点，大家看到港资参与的会越来越少。但是，港资在等待机会，你相信会一直涨下去吗？”谷文胜反问。