上海试点房地产宏观审慎管理 全国铺开可期

为实现上海市房地产市场持续健康发展，防范系统性金融风险，6月3日，央行上海总部在官方网站发布了上海市房地产金融宏观审慎管理框架，在全国率先实施房地产金融宏观审慎管理，其目的是完善房地产市场金融调控管理机制，促进上海房地产市场长期稳定发展。 同时，这也成为央行上海总部配合上海市委、市政府加强房地产金融调控，充分发挥市场利率定价自律机制作用，支持上海市供给侧结构性改革、促进经济结构转型发展的重要举措。 上海市房地产金融宏观审慎管理的核心是从人口、房地产市场、房地产金融、经济与金融等四方面建立上海市房地产金融宏观审慎监测指标体系，在综合评估判断上海房地产市场发展走势的基础上，构建逆周期的房地产金融宏观审慎调控机制, 促进房地产金融业务稳健运行和上海市房地产市场平稳健康发展。 “本轮房地产宏观审慎政策中，上海央行将一些既有指标统筹成体系，试点成功概率大，有可能全国铺开。本次政策是多了一个’尺子’，而不是多了一把’剪刀’。而且尺子比过去更精密，更超前，实现预期管理。 ”针对本轮上海房地产金融宏观审慎管理，中原地产首席分析师张大伟对《第一财经日报》表示，过去对于房地产的调控更多是通过各种限制，本轮房地产审慎管理与之前房地产调控结合，最重要的意义是分城试策，根据不同城市有“托底盖帽”举措。现在上海迈出第一步，是通过信贷方面对个别城市的微调来达到预期管理，以及对房地产的调控，但房地产是目前影响经济稳定的重要方面，是否能现在就做到这一点，还有待观察。 宏观审慎“小试牛刀” 事实上，上海房地产宏观审慎框架是央行MPA框架的“小试牛刀”。为进一步完善宏观审慎政策框架，更好地发挥逆周期调节作用，2016年1月，央行已构建起金融机构宏观审慎评估体系 (Macroprudential Assessment，MPA)。 此次央行上海总部率先推出房地产金融宏观审慎管理，不仅有利于上海房地产市场和房地产金融平稳健康运行，对于全国范围内MPA的进一步推进也起到先行者的示范作用。 房地产行业是国民经济的重要组成部分，不仅在国内生产总值(GDP)中占较大的比重，同时房地产又是资金借贷活动的主要抵押品，是产业链长、影响广泛的行业。从固定资产投资到融资活动，从商务成本到金融杠杆率，从居民消费到大宗商品贸易，房地产行业几乎涵盖并影响国民经济的方方面面。保持房地产市场平稳有序运行是促进国民经济健康发展，防范系统性风险的前提。 央行上海总部副主任兼上海分行行长张新表示，金融危机以来，主要经济体逐步建立起金融宏观审慎管理框架，并高度重视调控房地产市场。国际货币基金组织(IMF)和国际清算银行(BIS)都在鼓励各成员国根据本国国情实施房地产金融宏观审慎管理。 在我国经济进入新常态的背景下，央行为了更加有效地实施货币政策，防范系统性金融风险，积极推进宏观审慎管理在我国的实践。特别是，针对房地产区域分化明显的特征，鼓励各地结合房地产走势、金融机构房地产贷款投放以及资产质量等情况，建立房地产金融宏观审慎管理框架。 值得注意的是，自今年3月份上海实施“沪九条”房地产调控政策以来效果显著，上海市房地产已趋于平稳。 6月2日，央行上海总部综合管理部主任文善恩在上海市新闻办举行的“2016陆家嘴论坛”发布会上对《第一财经日报》等媒体表示，“沪九条”推进以来，上海房地产交易量目前已回归常态，4月以来交易量趋于稳定，每天网签交易量为900套，相当于过去5年的平均水平。 与此同时，上海房地产开发投资增速、商品房新开工面积同比增速、住房价格环比指数、个人住房贷款发放额等都同比回落。 对于商业银行与链家等房地产中介的合作情况，上海银监局副局长周文杰表示，经走访、核查，目前商业银行已恢复与链家等企业的合作，有效遏制了房地产交易违规垫资等行为，规范房地产中介行为，净化市场环境。周文杰表示，未来继续督促商业银行贯彻落实相关政策精神，建立长效机制。 从审慎管理目前市场的基础来看，张大伟认为政策有出台的必要性，“上海3月也出台了一些调控政策，市场成交有些下滑，价格有轻微调整，但上海甚至深圳的房地产市场最近出现一些非理性的苗头。即使是4月信贷额度收缩的情况下，房地产依然是超发的，所以这种定向的信贷约束是有必要的。” 从市场走势来看，张大伟认为，这种政策第一次明确了房地产发展中信贷一直是重要杠杆。房地产对经济的推动作用已经比较小了，这种情况下，对房地产定向审慎是有必要的，也是有市场基础的。从信贷角度来说，如果房价过快上涨或高额运行，是不利于经济发展和人才引进的。 宏观审慎“三位一体” 此次央行上海总部率先探索实施房地产金融宏观审慎管理，一方面为推进上海市房地产市场金融调控系统化、制度化进行有益尝试；另一方面也为全国其他城市房地产市场宏观审慎管理探索、积累经验。 上海市房地产金融宏观审慎管理框架并没有完全照搬国外经验，而是从我国的国情以及上海市经济金融的特点出发，使用的调控政策工具主要有:最低首付比例要求；房贷利率要求；借款人偿债能力要求；评估结果与MPA激励约束工具相挂钩以及窗口指导等。 具体而言，央行上海总部此次发布的房地产金融宏观审慎管理框架由“房地产金融宏观审慎管理基础数据库”、“房地产金融宏观审慎监测体系”、“金融机构宏观审慎评估体系”和“政策工具箱”四部分组成。 其中，“房地产金融宏观审慎管理基础数据库”既考虑了人口对房地产市场的刚性需求，又考虑了宏观经济与金融因素(如经济增长、融资规模、利率、汇率、股市等其他资产收益率、跨境资金流动等)对房地产市场的影响；既有对房地产市场的监测，又有对房地产金融运行的关注，是上海市房地产金融宏观审慎管理的基础。 “房地产金融宏观审慎监测体系”是基于“房地产金融宏观审慎管理基础数据库”提炼出来的综合性指标，包括房地产市场景气综合指标、房地产市场系统风险指标、银行经营稳健性指标和房地产金融秩序指标，是上海市房地产金融宏观审慎管理的核心。 “金融机构宏观审慎评估体系”主要用于评估辖内金融机构房地产金融业务情况，涵盖金融机构房地产贷款集中度、稳健性、信贷结构、资产质量、差别化住房信贷政策执行情况、借款人偿债能力、市场利率定价自律机制决议执行情况、压力测试等方面，是上海市房地产金融宏观审慎管理的重要组成部分。 “政策工具箱”主要包括：一是定期开展审慎评估，根据上海市委、市政府调控要求指导市场利率定价自律机制，调整辖内个人住房贷款最低首付比例(与国际上通行的贷款价值比LTV相对应)和房贷利率水平；二是将评估结果纳入货币政策宏观审慎评估(MPA)以及信贷政策导向效果评估中，依此对金融机构实施差别化激励约束政策；三是定期对社会发布《上海市房地产金融宏观审慎评估报告》，引导市场预期，促进上海房地产市场平稳健康发展。 值得注意的是，此次上海房地产金融宏观审慎管理制度的率先推出，标志着上海已建立起覆盖金融各领域的“三位一体”的风险监测与管理系统。 一是自由贸易账户监测管理信息系统。这个系统的着重点是跨境金融活动，其功能是对上海地区的跨境金融活动进行7*24小时、逐笔、逐企业的实时监测，对上海自贸区金融改革动态进行实时监测。 二是在上海市委、市政府领导下，会同相关部门建立跨行业、跨市场的金融综合监管监测分析系统。该系统的着重点是上海地区的日常金融活动，其功能是覆盖上海各行业、各市场的金融业务活动，既包括传统的银证保金融行业，也包括互联网金融等新业态。 三是最新启动的房地产金融宏观审慎管理系统，将对占上海信贷总量三分之一的房地产金融活动实施全方位监测与管理。 张新强调，“三位一体”金融风险监测与管理系统的建立，可以对上海的各类金融风险进行全方位监测，对促进上海国际金融中心建设和上海自贸区金融改革，维护上海金融长治久安具有深远意义。 “建设金融风险监测与管理系统是基础性工作。有了这套系统，我们才敢放手推动深度金融改革，才能放心实施简政放权和事中事后监管。”张新说道。 MPA金融改革蓄势待发 对于实施效果，张大伟对本报记者称，还有待观察。 “是否能够审慎，是否能够做好经济机构转型，还要看后续的落地，（目前）只是明确调控工具，工具如何用还不是很明确。”张大伟说，“数据统计，从目前全国金融活动来看，与房地产直接相关的活动是三分之一，直接间接与房地产相关的大概有60%左右。” 此外，张大伟认为，政策实施效果还需要看政府如何定位和定义房地产。“ 要看政府对房地产的定义是什么，调控房地产的目的是什么，”张大伟说，过去十几年在做的只是为了抑制暴涨，又在经济下行时维持房地产走势运行，这次宏观审慎政策确实可以超前发现房地产暴涨苗头，但如果只是为了调控房地产暴涨，或者为了将房地产作为经济增长引擎，房地产调控的作用不会太大。 “其实我国的房地产调控一直不缺工具，只是一旦经济走势有变化，政策就不执行了，目前来看，房地产的核心问题，是没有理清其在经济中的作用和定义。对于经济过分依赖房地产，金融审慎的着力点只是工具，还要看附加在工具上的更多东西。”张大伟说。 实际上，今年的“十三五”规划纲要亦指出，加强金融宏观审慎管理制度建设，构建货币政策与审慎管理相协调的金融管理体制。 不久前，中国人民银行研究局局长陆磊在接受《第一财经日报》记者采访时表示，宏观审慎管理制度实际上是在2008年全球金融危机以后各方形成共识的观点，在2010年G20首尔峰会上进一步形成了基础性框架。其中一个非常重要的点是如何防范系统重要金融机构的风险问题，以及如何逆周期防范系统性危机的发生，即预调、微调和事中、事后的有效管理。 “具体而言，就是总书记说的三个统筹：统筹监管系统重要金融机构和金融控股公司，统筹监管重要金融基础设施，统筹负责金融业综合统计。这些合起来以后，就能够实现‘事前有效识别和防范风险，事中有效实行逆周期管理，事后有识别系统性风险能力’的机制。这些是世界各国的通例和经验，也是我们未来一段时间贯彻落实五中全会精神的一个着力点。”陆磊说。 据央行公布，MPA保持对宏观审慎资本充足率核心关注的基础上，从七大方面对金融机构的行为进行多维度的引导。包括：资本和杠杆情况、资产负债情况、流动性情况、定价行为、资产质量情况、跨境融资风险情况和信贷政策执行情况。上海房地产宏观审慎框架只是央行MPA框架的一个方面。 MPA继承了对宏观审慎资本充足率的核心关注，保持了逆周期调控的宏观审慎政策理念，在此基础上适应经济金融形势变化，借鉴国际经验，将单一指标拓展为七个方面的十多项指标，将对狭义贷款的关注拓展为对广义信贷的关注，兼顾量和价、兼顾间接融资和直接融资，由事前引导转为事中监测和事后评估，建立了更为全面、更有弹性的宏观审慎政策框架，引导金融机构加强自我约束和自律管理。