房屋租赁新政是真正的楼市供给侧改革

我国楼市正处在由主营新建住房向主营租赁的换挡阶段，房屋租赁新政中祭出“租金抵扣个税”等做法，就契合该态势。 据新京报报道，日前，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出到2020年形成住房租赁市场、保障及法规制度的三个完善体系。值得注意的是，商业用房改建后可作为租赁住房被写入《意见》，个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底前可免征增值税。 以往我们说楼市新政，往往是指哪些城市又搞限购，住房贷款税率和首付比例调整等，这些基本上都是从需求侧出发；而这一次从租房市场出发的政策调整，相比以往其他政策来说，可以说是真正从供给侧进行的楼市调控变革。它不是抑制需求，而是以结构调整更好地满足需求。 这次房屋租赁新政中最广受关注的，就是《意见》中指出，“对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。”也就是说，当你选择租房时，你付的房租还能成为抵扣收入的个人所得税。这对那些“×漂”和中小企业主们都是巨大利好。 房屋租金抵扣个税，堪称一石二鸟，既能推动个税改革的步伐——如果未来能将房租、房贷甚至教育支出都尝试用于个人缴税的抵扣，那显然是比提高起征点更具税负公平的做法；也能缓解租金压力，增进人们的租房欲望。早在租金抵扣个税前，就有了房贷抵扣个税的提法。房贷抵扣个税，着眼的还是鼓励购房；租金抵扣个税，则意味着整体楼市思路的变化，就是朝着鼓励租房的转向。 在欧洲，不少国家居民家庭租房比例都超过30%，德国居民家庭租房比例甚至超过了50%，美国也约有1/3的居民家庭租房住。但与欧美发达国家相比，我国居民更愿买房而非租房，这固然与社会心理有关系，但相对买房来说，租房成本高且无法获得居住安全感，也是重要因素。前段时间热播剧《欢乐颂》中女主角樊胜美遭遇的租房歧视、收入与房产价格对比鲜明的困境，就引发广泛共鸣。 为什么国内年轻人会苦于高企的房价，渐渐活成了樊胜美，而无法成为《老友记》里合租的瑞秋、莫妮卡？中美租房境遇间的差异就能说明问题。“樊胜美们”生活在房东随时可能加房租的恐惧里，《老友记》里的青年公寓则让年轻人们免于这类烦恼。也正因对个税社保缴纳与房租上涨的恐惧，很多人寄希望于购房来规避困境，这也刺激楼市陷入恶性循环，人们越怕租房就越要买房，越要买房房价越贵，房租也越贵。要对此循环釜底抽薪，就得从租房市场进行改革。 要看到，当人口增长经过刘易斯拐点后，楼市爆炸式增长也就逐渐失去需求支撑，开发商转型租赁运营商是必由之路。发达国家在完成城市化后，开发商们都不再以新建住房为主营业务，而是转型租赁运营商。他们在提供租赁业务的同时，开展金融业务，通过资产证券化等方式在金融市场寻求新的利润点，这是房地产市场发展的高级阶段。 我国楼市就在这样的换挡过程中，如果《意见》能落实推进，将是能同时实现房地产市场、税制改革、居民收入再分配领域结构转型的四两拨千斤之处。当然，目前《意见》中许多细则还需进一步明确，如房租抵扣个税比例多少、是否有上限等，都仍待调研和细化。但无论如何，《意见》提供了改革思路，接下来就看制度设计如何更贴合居民生活的实际情况了。