高考人数警告上海楼市：五年内将进入拐点？

 高考人数又少了   数据显示，今年上海的高考报名人数只有5.1万人，比去年少了1000人。   2009年上海的高考报名人数还在7万以上，从2013年开始，这个数字就一直“不进反退”，在5万人左右徘徊。   出现这一巨大变化的原因是，上海在1991年到2003年的12年间，出现了人口生育率的“微笑曲线”，也就是每年新出生的婴儿只有五六万人，规模只有80年代中期的一半甚至1/3，直到2004年生育率才重新恢复。  如今，生育率低潮期出生的婴儿们长大成人，开始参加高考，他们也将陆续毕业、找工作、踏上岗位...   这群人就是影响一切和人口有关的消费市场的关键！未来上海的很多价格，比如劳动力市场价格，未来房地产的价格，更多大宗消费品的价格等等。   要知道，上海的房地产市场一直享受着巨额的人口红利。因为在1978年到1991年的13年间，上海始终保持着“高生育率”，新生婴儿在1987年甚至达到了19.02万人。   这些人的结婚、成家、生子，和上海房价在2004年以后的高速疯涨有巨大的关联。   比如说，统计年鉴显示，上海的初婚人数在2004年达到20万人以后，每年的结婚人数都保持在20万人左右的水平。这一庞大的人群，带来了每年稳定的住宅刚性消费。   然而，当人口生育低潮期的出生的小孩，大学毕业慢慢步入结婚年龄后，上海房地产市场的人口红利突然消失了，这必然会出现可怕的需求拐点。   爆发在5年后？   但是，这个拐点究竟会在什么时间点爆发呢？   比如上海的初婚年龄是男性平均30.11岁，女性平均年龄28.14岁。按照最简单的逻辑测算，目前的大学生平均年纪是18岁，所以4年后，上海房地产市场的需求拐点很可能发生，也就是2020年。   然而，初婚年龄仅仅是预测市场需求拐点的因素之一。作为过去已经发生的历史数据，它显然无法成为用来预测未来需求的大数据。   如果仅仅以初婚年龄和上海户籍人口历史出生数据，也许可以简单地推算出2021年将是上海房地产市场的需求拐点。   但这种方法预测上海房地产市场，结论很有可能是不准确的。   不过，不能仅凭人口出生规模和初婚年预测住房市场拐点，因为上海有人口管理政策。   上海之前出台的《上海市人民政府关于进一步推进本市户籍制度改革的若干意见》，有一条内容非常关键：就是上海对人口的信息化管理。在劳动力人口下降后，可能会迅速出台政策，鼓励外来人口的流入。   拐点出现房价也未必降？   再来谈谈另一个问题，上海的住宅建设用地供应，也是根据人口来定的。   《上海城市总体规划（2015—2040）纲要概要》就提到，上海的郊区新城要根据常住人口的增减，动态地增减土地。   换句话说，房地产市场的供需是否平衡，地价上涨还是下跌，都将在区一级地方政府的掌握中。   一旦房价大跌，政府就可能会减少土地供给，规避房价暴跌造成的经济风险。只不过，这样的做法，只能保证短期有效，却无法改变长期性的市场趋势。