法院为当地地产行业健康发展提供有力司法保障
近年来，随着海南国际旅游岛建设战略的深入推进，万宁市商品房开发和买卖热潮方兴未艾，对当地经济发展起到了巨大的推动作用 随着商品房开发和交易活动的增加，与之相关的商品房买卖纠纷和金融借款纠纷等社会矛盾日益增多，对万宁经济的健康发展和社会稳定产生一定影响。针对这种情况，万宁法院充分履行自身职责，不断加大对涉房地产开发、买卖纠纷案件的审判、执行力度，2014年全年依法审理各类涉房地产纠纷案件79件，解决诉讼标的9672.56万元，为万宁“打造度假胜地、建设花园城市”和实现 “一带两区三组团”建设目标提供了有力的司法保障。 一是准确适用司法解释，规范商品房交易行为。在商品房交易活动中，偶尔发生因各种原因导致商品房买卖、预售合同不能履行的情况，造成业主和开发商之间的矛盾纠纷。此类案件往往涉及人数众多，案件标的较大，具有一定的社会影响。万宁法院高度重视此类案件的审理，在审理过程中认真研究案情，准确适用有关法律和司法解释，依法纠正交易活动中的不规范行为，充分保障买卖双方的合法权益。例如2014年该院受理25名业主与某开发商的房屋买卖合同系列纠纷案件中，多名业主称开发商未能按照双方签署的《楼宇认购书》约定及时交房，要求解除该《认购书》并要求开发商退还双倍定金。开发商认为其未在《认购书》上盖章因而该《认购书》未生效，不存在解除问题，不同意返还双倍定金。经万宁法院审理认定，原告业主已经履行了《认购书》中支付定金的主要义务，且被告开发商也已出具收据确认，双方意思表示真实有效，《认购书》已经成立，但由于该《认购书》没有对双方签订正式《商品房买卖合同》的时间和双方权利、义务做出规定，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，对原告双倍返还定金的主张不予支持，依法判决解除双方《楼宇认购书》，判令开发商退还业主定金，至此通过一纸判决为25名业主讨回了定金共计2500万元，有力地维护了万宁房地产市场的信誉形象。 二是加大执行力度，确保退款履行到位。在商品房买卖合同纠纷中，即便经由法院判决退还定金，部分开发商业消极履行还款义务，导致业主的合法权益受到损害。对此，万宁法院切实加大执行力度，通过联动执行机制多方查找开发商可供执行财产，强制执行退款。例如当事人郝某同某开发商商品房买卖合同纠纷一案中，郝某同开发商签订了《楼宇认购书》，向其购买一套房屋，价款人民币210万元，并约定当月底交付，逾期交房90天郝某有权解除合同且开发商应按已付款的1%向郝某支付违约金。合同到期后，开发商无法交付房屋，郝某遂向万宁法院提起诉讼，万宁法院依法作出判决，判令该购房合同解除，开发商向郝某退还购房款210万元并支付违约金21000元。判决下达后，该开发商消极履行判决，郝某于2014年2月向万宁法院申请强制执行。该案进入执行程序后，万宁法院执行局立即启动联动执行机制，多方查找被申请人的银行账户等可供执行的财产，冻结了被申请人在中国农业银行的存款。经催告被申请人自动履行无果后，万宁法院从被申请人账户中划扣2233705元用于清偿申请人的购房款、违约金及延迟支付期间的利息，经7天执行异议期被申请人无异议后划拨给申请人。至此，被拖延3年之久的二百余万购房款经万宁法院执行法官们的高效执行，在2月内便执行到位，为申请人挽回了经济损失，为此当事人郝某特地从云南赶来向法官致谢。 三是化解开发商和供应商矛盾纠纷，充分保障各方权益。在房地产项目开发过程中，由于资金和产品质量等原因经常发生开发商和供应商之间的矛盾，这些矛盾纠纷影响项目的顺利进行，不仅导致工期拖延扩大矛盾双方的损失，同时也损害业主的居住权益，严重时影响到社区的和谐稳定。针对此类案件，万宁法院在审理找准各方矛盾焦点，平衡各方利益促使案件尽快调解，力争将各方损失减到最小。例如在该院受理某开发商同某电梯供应公司的买卖合同纠纷一案中，开发商认为供应商为其安装的12部电梯存在严重质量和安装问题，要求供应商进行更换并赔偿相应经济损失和违约金共计457030元，而供应商亦要求开发商支付货款尾款、违约金、因管理拖延造成多支付工资等费用共计669030元，双方争执不下，导致该开发商承建小区内12部电梯迟迟不能正常使用，严重影小区住户的起居出行并对其人身安全构成威胁，形成了矛盾扩大隐患。万宁法院对此案高度重视，办案法官认真研究相关法律、吃透案情，认为本案焦点在于电梯质量是否合格、安装是否规范，经双方协商同意后邀请海南省锅炉压力容器与特种设备检验所的检验人员对该批电梯开展检验工作，检验结果显示该批电梯确实存在不同程度安装和质量问题。为避免业主权益继续受到侵害、避免争议双方因持续诉讼继续遭受损失，办案法官建议双方以调解方式尽快解决矛盾纠纷。经过法官释法析理，双方对各自所要承担的责任有了明确清楚的认识，最终达成调解协议，规定供应商对照检验标准对该批电梯进行检修并办理合格证，为其提供18个月质保，开发商在收到合格证和检验资料后付清货款尾款(除5%质保金)，在供应商按照国家规定标准对该批电梯维保两年后返还质保金，双方放弃违约金等其他赔偿要求。在法官的持续关注和跟进执行下，该案于2014年12月顺利执行完毕，及时为开发商避免了房屋延售造成的经济损失、为供应商挽回了货款，充分维护了广大业主的切身利益。 四是化解开发融资纠纷，促进社会诚信建设。房地产开发领域的资金借贷在整个流通领域具有重要作用，影响国民经济的有序运行。2014年万宁法院依法审理并执行房地产开发金融借贷案件14件，有力地促进了社会诚信建设，保障了万宁市金融市场的安全稳定。例如在该院某开发商同万宁市农村信用合作联社金融借款纠纷案件中，该开发商于2008年向万宁农信社营业部申请贷款六笔共计人民币10160000元，贷款到期后该开发商并未按约定偿还本金及利息共计247879028.8元，万宁市农村信用合作联社于2009年向万宁法院提起诉讼，万宁法院受理后依法判决该开发商三年内偿还所欠本金及利息。判决下达后该开发商消极履行还款义务，2014年12月24日，万宁农信社向万宁法院申请强制执行。案件受理后，万宁法院立即启动执行快速反应机制，依法对被执行人的财产状况进行了调查。通过司法查控系统调查发现被执行人具备债务履行能力，完全可以清偿其拖欠万宁农信社的借款。执行法官再次向被执行人释明其不履行义务的后果，并警告若其不履行自身义务，就会被列入失信被执行人名单，受到信用惩戒，同时积极协调万宁市农村信用合作联社放弃部分利息，最终促使被执行人同万宁市农村信用合作联社达成和解，被执行人在2个月内便支付完毕所欠款项，至此，这起借贷时间长达6年、标的金额超两千多万元的金融借款纠纷案画上了圆满的句号。法制网讯 通讯员 詹逸冰 冯泽舟
