房产销售代理合同纠纷成功案例判决
淮 安 市 清 河 区 人 民 法 院
民事判决书
(2007)河民二初字第164号
原告上海###房地产开发有限公司，住所地上海市威海路128号501室。
法定代表人朱X弟，职务董事长。
委托代理人李前军，江苏淮安引航律师事务所律师。
委托代理人陈如波，上海普若律师事务所律师。
被告淮安市明大酒店管理有限公司，住所地淮安市北京北路26号1幢1号。
法定代表人宋X东，职务总经理。
委托代理人杨庚银，江苏淮安穿石律师事务所律师。
第三人上海##投资管理有限公司，住所地上海市威海路128号510室。
法定代表人朱X人，职务董事长。
委托代理人谭X霞，该公司职员。
委托代理人刘X，该公司职员。
原告上海###房地产开发有限公司（简称亿#年公司）诉被告淮安市明大酒店管理有限公司（简称明大酒店）、第三人上海明大投资管理有限公司（简称明#公司）代理合同纠纷一案，本院受理后，组成合议庭，于2007年5月22日、7月17日公开开庭进行了审理。原告亿#年公司委托代理人李前军、陈如波，被告明大酒店委托代理人杨庚银，第三人明大管理公司委托代理人谭X霞、刘X均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2005年3月22日原、被告双方签定了《房产代理协议》，约定由原告代理销售“位于淮安市北京西路26号房产”。原告依约向被告交付了保证金80万元；在销售过程中，原告要求被告提供包括房产权属证明在内的相关手续，被告却以种种理由推辞，后经调查发现被告并不具备该房产权利人的签约主体资格，原告已通过被告终止协议履行并要求返还保证金，但被告至今未有答复。现诉至法院请求判令解除原、被告双方签订的房产代理协议，判令被告返还保证金80万元，判令被告支付逾期付款银行利息。
原告对第三方无实体诉讼请求，仅为查明案件事实。
被告辩称：一、原告没有按时履行合同义务，构成违约。协议约定的保证金是150万元，原告直至4月6日才交付80万元，余款经多次催要，也未支付。原告未按合同约定完成销售义务。原告不能按时履行义务时未按合同约定提前同志被告。二、对于房产权属状况原告是明知的。原告是在为其不能按时履行合同义务而事后寻找借口。三、原告解除合同的理由不能成立。被告的项目受让自三联公司，有权对物业进行销售，并未隐瞒权属状况。原告违约是造成合同不能顺利履行的主要原因，原告既未及时回款，也未提前通知被告，从而引起连锁反应，给被告造成极大损失。四、原告未按时交纳保证金构成严重违约，致项目不能顺利进行，给被告造成重大经济损失，无权要求返还保证金。五、合同约定保证金在被告处是无息的，不应支付利息。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。
本案双方的争议焦点有三：1、协议应否终止履行；2、在履行协议的过程中谁违约；3、保证金应否退还，应否承担利息。
围绕争议焦点，原告提供的有效证据有：
1、
2、被告于
3、律师函，证明针对被告的违约行为，原告声明维护权益的立场和观点。被告质证称没有收到该函件，其内容都是原告方单方面意见，不能作为本案定案证据。
被告提供的证据有：
1、被告与三联告诉签订项目转让合同书及补充协议，证明被告委托原告代理销售的物业来源情况。这种销售当时也得到三联公司的认可，并对产权证的办理有约定。结合原被告签订代理销售协议，由三联公司出具委托书，所以原告对当时的产权情况是明知的，也是认可的。提请法庭注意转让合同书及补充协议中的付款时间与原被告签订的代理销售协议的付款时间是一致的，以此证明原告的违约是项目不能顺利进行的原因。
原告质证称对证据的真实性没有异议，能反映被告在与原告签订代理协议时并没有取得项目的所有权，说明被告没有确认权利人的身份就与原告签订代理协议。
2、丽都国际大酒店施工装修项目联系单，证明被告已履行合同，并没有骗取保证金。
原告质证称对证据的真实性没有异议，这份证据反映的内容与本案焦点没有关联性，且该证据订立日期在本案双方签订协议之后。
本院对原告提供的证据3 真实性不予认定，对上述其他证据的真实性予以认定。
原告还提供了以下证据：1、2005年4月21日签订的补充协议，2、淮安市三联城建设计施工有限公司与淮安市丽都国际酒店有限公司签订的“项目转让合同书”，3、（2005）淮民一初字第0003号所指向的卷宗资料，4、（2005）河法执法字第548号民事裁定书，5、淮安市中级人民法院民事判决书（2005淮民一初字第0003号）。
上述证据与争议焦点无密切联系，不祥述其内容及质证意见。
经审理查明：一、2005年3月22日原告与被告签订房产代理销售协议书。约定：“甲方（本案被告，下同。）将位于淮安市北京西路26号房产交由乙方（本案原告，下同。）总代理销售。”“2.3乙方同意支付150万元作为该项目的保证金，于3月22日合同签订之日起3个工作日内支付，如果乙方能顺利完成销售进度计划的，则该保证金于该项目结束时7天内一次性无息返还乙方。如乙方预测不能在原计划内完成销售计划，则提前10日通知甲方，双方可以终止合同，甲方于终止合同时10日内退还保证金。”“2.5甲方保证该物业的所有权明晰无瑕疵，甲方保证在2005年12月份以前将投资人的小产权证办好。如果迟延办理，所产生的一切后果由甲方承担。”二、原告于2005年4月6日向被告交付保证金80万元。三、原告于签订协议后未能销售出约定的房产，被告为履行协议对房产进行了部分装修。四、原告于2007年4月7日诉至本院请求判令解除原、被告双方签订的房产代理协议，判令被告返还保证金80万元，判令被告支付逾期付款银行利息。
本院认为，原、被告双方签订的房产代理协议书系双方真实意思表示，该协议为有效协议。该协议未能取得双方预期的履行成效不能完全归责于一方。现原告诉求终止合同的履行既符合代理合同的法律属性，也符合协议中的约定。但原告未能将起终止合同的意思及时向被告有效表达，故其要求被告自2005年5月1日起承担保证金利息的请求不能成立。被告关于原告违约的抗辩不能成立，其合同不应终止，也不应返还保证金的意见，本院不予采信。由于双方对终止合同的意见分歧是本案成因，故相关诉讼费用应由原、被告分担。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条第七项、第四百一十条之规定，判决如下：
一、本判决生效后原、被告双方签订的房产代理销售协议终止履行；
二、本判决生效后十日内被告明大酒店返还原告亿#年公司保证金80万元；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费12436元，原告负担4436元，被告负担8000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费12436元（收款单位名称，淮安市财政局综合处，开户行，淮安市农行城中支行，帐号341201040002544）。
审 判 长 薛 同 忠
审 判 员 张 红 梅
人民陪审员 张 杰
二00七年八月三日
书 记 员 魏 娜
