涉外房产买卖合同纠纷案
中华人民共和国上海市浦东新区人民法院
民事判决书
(2009)浦民一(民)初字第72##号
原告新某青香，女，1 970年1 0月1 7日出生，日本国籍，现住上海市浦东新区##路989弄40号1 001室。
委托代理人陈如波，上海创远律师事务所律师。
委托代理人陈如浪，上海创远律师事务所律师。
被告上海宏南房地产开发有限公司，注册地上海市浦东新区博兴路1 95号240室，实际经营地上海市浦东新区金桥路939号宏南投资大厦。
法定代表人郑定康，董事长。
原告新某青香诉被告上海宏南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周箐独任审判，后因案件审理需要，转为普通程序审理，由审判员张敏担任审判长，与代理审判员周箐、人民陪审员杨善言组成合议庭，本院分别于2009年6月1 7日、2009年1 2月4日公开开庭进行了审理。原告新某青香及其委托代理人陈如波律师、陈如浪律师到庭参加诉讼，被告上海宏南房地产开发有限公司的原委托代理人戴晶晶(后被告于2009年11月24日撤销委托)，到庭参加第一次庭审，第二次庭审，被告经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。
原告新某青香诉称，2006年11月1 5日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》1份，约定原告向被告购买上海市浦东新区金桥路《宏南投资大厦》939号11层11 1 4室房屋(以下简称“系争房屋”)，房屋总价为人民币(以下币种相同)673，774元。合同签订时即对双方履行合同的权利义务作了明确约定，按合同第十条约定，被告应于2006年1 2月3 1日前将系争房屋交付原告。合同签订后，原告依约积极履行了己方义务，并向被告付清全部房款，但被告违约至2008年8月22日才履行交房等相关义务，为此，原告曾多次与被告交涉，均未果，故诉至法院要求判令被告支付逾期交房违约金共计1 2 1，279．3元人民币(自2006年1 2月3 1日起计算至2008年8月22日止，按已付款673，774元日万分之三计算)，并判令被告向原告支付延迟给付前述款项为本金的银行同期贷款利息损失(以1 2 1，279．3元违约金为本金，以年利率6．1 56％，自2008年1 O月3 1日起暂计算至起诉日2009年4月27日共3，733．Oo元，实际要求计算至判决生效日)，被告承担本案诉讼费。
被告上海宏南房地产开发有限公司辩称，不同意原告诉请。原告计算日期错误，根据合同第1 2条，应该以约定的交付日的第二天起算，应该从07年1月2日计算至08年8月20日。原告第二项诉请没有依据，原告诉请的违约金尚未有法律判决确认，故不应支付违约金的利息。原告起诉的理由是被告延迟交房，但被告在2007年3月20日就已经将系争房屋交付给原告，而且该日期是原告通过预约确认单认可的，原告该日已经接受了房屋，视为对交房条件的变更。且整个预售合同中并没有对交房的约定，合同中既没有实房交付也没有产权房交付违约金的约定，因此应该参照高院司法解释，按照已付购房款总额按同期贷款利率计算，即日万分之二点一计算。同时根据沪高法执法意见，逾期交房、逾期办产正应该适用不同的违约金计算标准，如果房屋已经实际交付，违约金应当适当减少。被告对逾期办理房屋产权正不存在过错，原、被告签订购房合同的时候房屋已经竣工，后由于政府规划变更的原因导致被告地下车库入口无法通过审核，属不可抗力，根据高院关于商品房司法解释，不应由被告承担责任。更何况原告并没有遭受损失，被告不应承担违约金。即便被告需要承担违约金，也应当只计算至大产正(以下正通"证")办出之日。
经审理查明，2006年11月1 5日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》1份，约定原告向被告购买本案系争房屋，房屋总价为673，774元。合同第十条约定房屋的交付条件：办理了房地产初始登记，取得新建商品房房地产权正(大产正)，被告对系争房屋设定的抵押已注销，并按规定缴纳了物业维修基金。合同m-f--条约定，被告于2006年1 2月3 1日前将系争房屋交付给原告，除不可抗力外。合同~-t-：条约定，被告如未在上述第十一．一条约定的期限内将系争房屋交付给原告，应当按已付房价款日万分之三向原告支付违约金，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定，房屋交付的标志为原告取得了系争房屋的钥匙，并签署了《房屋交付确认书》等。合同签订后，被告按约支付了全部房款，2007年3月20日，原告由他人代为签署了《宏南投资大厦业主入户预约确认单》，2007年5月1 0日，原告由他人代为签署了《房屋验收单》并领取了系争房屋钥匙。2008年3月1 7日，被告向原告发函，内容为被告愿就因产正迟延办理事项对原告作出一定补偿，希望与原告进行协商等。2008年7月3 1日，被告取得上述房屋的大产正。2008年8月22日，原、被告签订《房屋交接书》。2008年9月1 2日，系争房屋经核准登记于原告名下。
上述事实，由《上海市商品房预售合同》、房地产权正、付款清单、购房发票、兴业银行借款借据、贷款合同、交房通知、房屋交接书、2008年3月1 7日函、预约确认单、房屋验收单、业主／租户情况登记表、房屋大产正等正据及原、被告的当庭陈述在案佐正。原告提供的2007年4月24日函系复印件，且被告对其真实性不予认可，本院对该正据不予采信。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定的房屋交付条件为办理了房地产初始登记，取得新建商品房房地产权正(大产正)，被告对系争房屋设定的抵押已注销，并按规定缴纳了物业维修基金；交房标志为原告取得系争房屋钥匙并签署《房屋交付确认书》，原告虽认可2007年3月20曰签署的入户预约确认单及2007年5月1 0日签署的《房屋验收单》并领取了系争房屋的钥匙，但因被告交付房屋时尚未具备合同约定的交付条件，故该交付不符合合同约定，被告仍属违约，被告称2007年3月20日双方签署交房预约确认单和房屋验收单系对交房条件作了变更的辩解意见，依据不足，本院不予采纳。因此，被告未能按照合同约定的交付条件在约定的期限内交付房屋，构成违约，被告理应按约承担逾期交房的违约责任。现原、被告已于2008年8月22日签署《房屋交接书》，原告要求被告按预售合同第11条、第1 2条的约定承担至2008年8月22日止的逾期交房的违约金，符合合同约定，但根据双方签订的预售合同第11条、第1 2条的约定，违约金应自2007年1月1日起计算，原告起算日期有误，本院予以调整，被告应支付原告自2007年1月1日起至2009年8月22日止的逾期交房违约金。关于被告辩称其已于2008年8月20日通知原告交房，现原告予以否认，而被告亦未提供相应的通知送达凭正，本院不予采信。关于被告提出因房屋已实际交付，原告没有损失，违约金应予以减少的辩解意见，因其未作相应举正，且该违约金的计算标准并未明显过高，本院对双方约定的违约金不予调整。关于被告辩称逾期办正系由政府规划变更造成，属不可抗力，其亦未作相应举正，本院亦不予采纳。关于原告要求被告支付逾期付款违约金的同期银行贷款利息的诉请，无相应合同及法律依据，本院不予支持。被告经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭参加第二次庭审，本院依法作出缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告上海宏南房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告新某青香逾期交房违约金(以已付购房款673，774元为本金，按照日万分之三标准，自2007年1月1日起计算至2008年8月22日止)；
二、驳回原告新某青香的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2800元，由被告上海宏南房地产开发有限公司负担2711元，原告新某青香负担89元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起三十天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长： 张 敏
代理审判员：周 菁
人民陪审员：杨 善 言
二00九年十二月十八日
书记员： 范 一
民事判决书
(2009)浦民一(民)初字第72##号
原告新某青香，女，1 970年1 0月1 7日出生，日本国籍，现住上海市浦东新区##路989弄40号1 001室。
委托代理人陈如波，上海创远律师事务所律师。
委托代理人陈如浪，上海创远律师事务所律师。
被告上海宏南房地产开发有限公司，注册地上海市浦东新区博兴路1 95号240室，实际经营地上海市浦东新区金桥路939号宏南投资大厦。
法定代表人郑定康，董事长。
原告新某青香诉被告上海宏南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周箐独任审判，后因案件审理需要，转为普通程序审理，由审判员张敏担任审判长，与代理审判员周箐、人民陪审员杨善言组成合议庭，本院分别于2009年6月1 7日、2009年1 2月4日公开开庭进行了审理。原告新某青香及其委托代理人陈如波律师、陈如浪律师到庭参加诉讼，被告上海宏南房地产开发有限公司的原委托代理人戴晶晶(后被告于2009年11月24日撤销委托)，到庭参加第一次庭审，第二次庭审，被告经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。
原告新某青香诉称，2006年11月1 5日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》1份，约定原告向被告购买上海市浦东新区金桥路《宏南投资大厦》939号11层11 1 4室房屋(以下简称“系争房屋”)，房屋总价为人民币(以下币种相同)673，774元。合同签订时即对双方履行合同的权利义务作了明确约定，按合同第十条约定，被告应于2006年1 2月3 1日前将系争房屋交付原告。合同签订后，原告依约积极履行了己方义务，并向被告付清全部房款，但被告违约至2008年8月22日才履行交房等相关义务，为此，原告曾多次与被告交涉，均未果，故诉至法院要求判令被告支付逾期交房违约金共计1 2 1，279．3元人民币(自2006年1 2月3 1日起计算至2008年8月22日止，按已付款673，774元日万分之三计算)，并判令被告向原告支付延迟给付前述款项为本金的银行同期贷款利息损失(以1 2 1，279．3元违约金为本金，以年利率6．1 56％，自2008年1 O月3 1日起暂计算至起诉日2009年4月27日共3，733．Oo元，实际要求计算至判决生效日)，被告承担本案诉讼费。
被告上海宏南房地产开发有限公司辩称，不同意原告诉请。原告计算日期错误，根据合同第1 2条，应该以约定的交付日的第二天起算，应该从07年1月2日计算至08年8月20日。原告第二项诉请没有依据，原告诉请的违约金尚未有法律判决确认，故不应支付违约金的利息。原告起诉的理由是被告延迟交房，但被告在2007年3月20日就已经将系争房屋交付给原告，而且该日期是原告通过预约确认单认可的，原告该日已经接受了房屋，视为对交房条件的变更。且整个预售合同中并没有对交房的约定，合同中既没有实房交付也没有产权房交付违约金的约定，因此应该参照高院司法解释，按照已付购房款总额按同期贷款利率计算，即日万分之二点一计算。同时根据沪高法执法意见，逾期交房、逾期办产正应该适用不同的违约金计算标准，如果房屋已经实际交付，违约金应当适当减少。被告对逾期办理房屋产权正不存在过错，原、被告签订购房合同的时候房屋已经竣工，后由于政府规划变更的原因导致被告地下车库入口无法通过审核，属不可抗力，根据高院关于商品房司法解释，不应由被告承担责任。更何况原告并没有遭受损失，被告不应承担违约金。即便被告需要承担违约金，也应当只计算至大产正(以下正通"证")办出之日。
经审理查明，2006年11月1 5日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》1份，约定原告向被告购买本案系争房屋，房屋总价为673，774元。合同第十条约定房屋的交付条件：办理了房地产初始登记，取得新建商品房房地产权正(大产正)，被告对系争房屋设定的抵押已注销，并按规定缴纳了物业维修基金。合同m-f--条约定，被告于2006年1 2月3 1日前将系争房屋交付给原告，除不可抗力外。合同~-t-：条约定，被告如未在上述第十一．一条约定的期限内将系争房屋交付给原告，应当按已付房价款日万分之三向原告支付违约金，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定，房屋交付的标志为原告取得了系争房屋的钥匙，并签署了《房屋交付确认书》等。合同签订后，被告按约支付了全部房款，2007年3月20日，原告由他人代为签署了《宏南投资大厦业主入户预约确认单》，2007年5月1 0日，原告由他人代为签署了《房屋验收单》并领取了系争房屋钥匙。2008年3月1 7日，被告向原告发函，内容为被告愿就因产正迟延办理事项对原告作出一定补偿，希望与原告进行协商等。2008年7月3 1日，被告取得上述房屋的大产正。2008年8月22日，原、被告签订《房屋交接书》。2008年9月1 2日，系争房屋经核准登记于原告名下。
上述事实，由《上海市商品房预售合同》、房地产权正、付款清单、购房发票、兴业银行借款借据、贷款合同、交房通知、房屋交接书、2008年3月1 7日函、预约确认单、房屋验收单、业主／租户情况登记表、房屋大产正等正据及原、被告的当庭陈述在案佐正。原告提供的2007年4月24日函系复印件，且被告对其真实性不予认可，本院对该正据不予采信。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定的房屋交付条件为办理了房地产初始登记，取得新建商品房房地产权正(大产正)，被告对系争房屋设定的抵押已注销，并按规定缴纳了物业维修基金；交房标志为原告取得系争房屋钥匙并签署《房屋交付确认书》，原告虽认可2007年3月20曰签署的入户预约确认单及2007年5月1 0日签署的《房屋验收单》并领取了系争房屋的钥匙，但因被告交付房屋时尚未具备合同约定的交付条件，故该交付不符合合同约定，被告仍属违约，被告称2007年3月20日双方签署交房预约确认单和房屋验收单系对交房条件作了变更的辩解意见，依据不足，本院不予采纳。因此，被告未能按照合同约定的交付条件在约定的期限内交付房屋，构成违约，被告理应按约承担逾期交房的违约责任。现原、被告已于2008年8月22日签署《房屋交接书》，原告要求被告按预售合同第11条、第1 2条的约定承担至2008年8月22日止的逾期交房的违约金，符合合同约定，但根据双方签订的预售合同第11条、第1 2条的约定，违约金应自2007年1月1日起计算，原告起算日期有误，本院予以调整，被告应支付原告自2007年1月1日起至2009年8月22日止的逾期交房违约金。关于被告辩称其已于2008年8月20日通知原告交房，现原告予以否认，而被告亦未提供相应的通知送达凭正，本院不予采信。关于被告提出因房屋已实际交付，原告没有损失，违约金应予以减少的辩解意见，因其未作相应举正，且该违约金的计算标准并未明显过高，本院对双方约定的违约金不予调整。关于被告辩称逾期办正系由政府规划变更造成，属不可抗力，其亦未作相应举正，本院亦不予采纳。关于原告要求被告支付逾期付款违约金的同期银行贷款利息的诉请，无相应合同及法律依据，本院不予支持。被告经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭参加第二次庭审，本院依法作出缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告上海宏南房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告新某青香逾期交房违约金(以已付购房款673，774元为本金，按照日万分之三标准，自2007年1月1日起计算至2008年8月22日止)；
二、驳回原告新某青香的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2800元，由被告上海宏南房地产开发有限公司负担2711元，原告新某青香负担89元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起三十天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长： 张 敏
代理审判员：周 菁
人民陪审员：杨 善 言
二00九年十二月十八日
书记员： 范 一
