房产中介居间合同纠纷案件

上海市浦东新区人民法院

                               民事判决书

 

                                             (2010)浦民一(民)初字第340XX号

    原告任某华，男，1966年10月2日生，台湾居民，台湾居民来往大陆通行证号码：0300739502(B)，现住上海市浦东新区青桐路618弄15号401室。

    委托代理人周某瑜，上海X华律师事务所律师。

    被告上海永某房产经纪事务所，住所地上海市浦东新区锦安西路46号1层。

    负责人李某梅，执行事务合伙人。

    委托代理人陈如波，上海创远律师事务所律师。

    委托代理人陈如浪，上海创远律师事务所律师。

    被告陈某，女，1963年10月26日生，汉族，户籍所在地江苏省南通市崇川区儒学楼2幢301室，现住上海市浦东新区广兰路50弄129号301室。    

    委托代理人王某，上海海X律师事务所律师。

    原告任某华诉被告上海永某房产经纪事务所(以下简称永某经纪所)居间合同纠纷一案，本院于2010年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，于201O年11月25日公开开庭进行了审理，原告委托代理人周某瑜及被告永某经纪所委托代理人陈如波、陈如浪到庭参加诉讼。同日，原告要求追加陈某为本案的共同被告，201O年12月7日，本院依法追加陈某为本案的共同被告。2011年1月6日，本案再次公开开庭进行了审理，原告委托代理人周某瑜、被告永某经纪所委托代理人陈如浪及被告陈某委托代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告任某华诉称，201 O年9月，原告经被告永某经纪所居间，欲购买被告陈某所有的上海市浦东新区广兰路50弄129号301室房屋一套(以下简称系争房屋)，经看房后，原告提出购买条件为房东净手价人民币530万元(币种下同)，但要包括房内所有的家具家电和固定设施和车位。201O年9月1 9日，原告与永某经纪所签订《委托购房意向书》(以下简称《意向书》)一份，并支付购房意向金5万元。签订《意向书》当日，原告一再向永某经纪所强调530万元必须包含房内所有家具家电和固定设施和车位，否则不买，并要求永某经纪所与房屋出售方签约前要事先通知原告，等原告确认后才能将意向金转为定金。嗣后，永某经纪所在未得到原告确认情况下将意向金5万元作为定金支付被告陈某。后原告得知被告陈某出卖条件为530万元不包括家具家电和固定设施，带家具家电和固定设施为550万元。由于双方对系争房屋购买条件未达成一致意见，故《意向书》意向金并未转化为定金，现由于永某经纪所已将5万元意向金支付被告陈某，故起诉要求被告陈某返还原告购房意向金5万元。

    被告永某经纪所辩称，与原告签订《意向书》时虽未明确约定530万元是否包括家具家电，但当初原告确认并不包括家具家电，原告向永某经纪所确交过意向金5万元，但上述意向书明确约定一旦出卖人签字确认，意向金就转化为定金。签订《意向书》当日，永某经纪所已将定金5，万元支付被告陈某。嗣后，由于原告认为530万元包括家具家电，被告陈某认为530万元不包括家具家电，导致双方无法达成买卖合同。

    被告陈某辩称，其出卖房屋条件为净手价530万元，只包括一个车位，并不包括家具家电。原告同意其出售条件才与永某经纪所签订《意向书》。根据《意向书》的内容，原告支付的5万元意向金已转化为定金。嗣后，由于原告不同意原购买条件，致使双方未能签订买卖合同，根据定金罚则，上述定金应予以没收，故不同意返还5万元定金，要求驳回原告的诉讼请求。

    经审理查明，201O年9月19日，原、被告签订《意向书》一份，约定由原告委托永某经纪所向被告陈某购买系争房屋，购买条件为530万元(房东净手价)，签订买卖合同时支付总房款的50％，房地产交易管理部门收取双方转移申请文件之日起20天内支付总价款的49％，交付房屋、原告取得房地产权证时支付总房款的1％。系争房屋530万元送维修基金、煤气使用权、有线电视安装费用。具体的付款方式以签订的正式买卖合同为准。原告同意支付永某经纪所意向金5万元。本意向书有效期间自签署之日起至201O年9月23日止。在本意向书有效期内，被告陈某同意依原告购买总价及上述条件出售时，则原意向金转为定金，原告及被告陈某应于达成意向之日起3日内，依永某经纪所安排签订房屋买卖合同。原告在被告陈某同意出售后，有反悔不买或不按约前来签订受让合同等相位，致使无法签订合同的，则上述定金(原意向金)由被告陈某全部没收。如被告不愿按约履行时，则被告陈某应退一赔一已收的定金。上述意向书先由原告与永某经纪所签订，并由原告支付永某经纪所意向金5万元。同日，上述《意向书》经被告陈某签字确认，并由永某经纪所支付被告陈某5万元，被告陈某出具永某经纪所收据一份，言明收到原告购买系争房屋定金5万元。嗣后，原告与被告陈某对房款530万元是否包括系争房屋家具家电存在争议，也未能达成一致意见，双方未能在约定的期限内签订买卖合同。

    上述事实由原、被告陈述、原告提供的《意向书》、收据各一份，被告永某经纪所提供的收据一份等证据证实。

本院认为，原、被告签订的《意向书》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，依法确认有效，合同当事人均应恪守。本案争议一在于原告支付的意向金是否已经转化为定金?根据《意向书》约定，在意向书有效期限内，即在2010年9月1 9日一2010年9月23日期间内，如被告陈某同意原告的购买总价及购买条件出售的，原告支付的意向金转化为定金，现被告陈某接受了原告的购买条件，原告支付的意向金已转化为定金。  

本案另一争议在于原告与被告陈某未能签订买卖合同，双方究竟哪一方违约?依合同法规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。本案中，根据《意向书》约定，双方应在达成意向之日起三日内签订买卖合同，即在20 1 O年9月22日前签订买卖合同。嗣后，双方均有签订买卖合同的意向，由于《意向书》中并未明确约定530万元房款是否包括家具家电，导致双方对房款530万元是否包括系争房屋家具家电产生争议，由于原告与被告陈某、永某经纪所并不是三方在场时签订《意向书》，而是先由原告与永某经纪所签订，再由被告陈某、永某经纪所签订，由此造成原告与被告陈某对房款530万元针对的房屋状态理解有差异。从原告及被告陈某一致确认530万元包括车位该节事实看，上述内容亦未在《意向书》中予以确认，显然意向书中约定的530万元购买条件并未充分具体，而本案系争房屋的家具家电涉及的金额较大，在争议产生后双方曾也进行了协商，但未果。由此可见，导致双方未能按约签订买卖合同，并不是原告与被告陈某哪一方要求反悔不购买或者不出售房屋，而是由于《意向书》对系争房屋购买条件未予以约定明确，导致双方对530万元的购买条件理解差异所致，更何况在签订买卖合同时，对于房屋买卖合同中具体的权利义务需要在充分协商一致的基础上签订。因此，从本案事实看，双方未能签订买卖合同显然不能归责于哪一方违约造成，故本院对被告陈某要求没收定金的辩称意见不予采信，被告陈某收取的定金5万元应当返还原告。

    综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，判决如下：  

    被告陈某于本判决生效之日起十日内返还原告任某华定金5万元。

    负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    案件受理费1，050元，减半收取计525元，由被告陈某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

 

                                           代理审判员    宣志慧

                                            二一一年二月十五日

                                            书  记  员    廖浩宇