上海二手房买卖定金合同纠纷法院案例

 

 

房屋买卖定金合同纠纷案件

 

 

上海市闵行区人民法院

民事判决书

    (2 01 0)闵民三(民)初字第l 7 XX号

  

原告张某某，男，1 9XX年1 0月l 0日出生，汉族，户籍地安徽省泾县丁家桥镇新渡村胜利组33号。

委托代理人罗X，上海XX律师事务所律师。

委托代理人杨XX，上海XX律师事务所律师。

被告宋某某，男，1 9XX年5月28日出生，汉族，住上海市闭行区水清二村XX号4 XX室。

  委托代理人陈如波，上海创远律师事务所律师。

委托代理人陈如浪，上海创远律师事务所律师。

    原告张某某与被告宋某某定金合同纠纷一案，本院于2 01 0年8月1 0日立案受理后，依法适用简易程序，于201 0年9月2日公开开庭进行了审理。原告张某某的委托代理人杨XX，被告宋某某及其委托代理人陈如波、陈如浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告张某某诉称：2 01 0年3月25日，原告与被告对上海市闵行区水清路298弄XX号402室(以下简称“水清路402室”)房屋买卖达成一致，并签署了《房地产买卖居间协议》，约定成交价为1 65万元，被告收取了原告1 0万元的定金。因该物业内一直有租客在使用且租客极其不配合，故原告在签署《房地产买卖居间协议》前仅看过相同房型，后在被告方签收了定金的当天晚上，原告才第一次进入该物业内看房。由于是在晚上且渗水墙面上全部由壁画覆盖，故对墙壁的情况并未看清楚，后第二次白天看房且在租客取下壁画介绍后方得知厅内墙壁有严重的渗水情况存在，原告聘请了上海同榇质量检测技术有限公司检测，评估报告表明，该物业确实存在渗水情况。原告认为被告违反了诚实信用原则，被告应当有告知义务，却恶意不告知，其情节相当恶劣，故起诉要求：1、判令双方立即解除合同；2、判令被告双倍返还定金人民币1 0万元整，共计人民币2 0万元；3、判令被告承担评估费人民币1，000元整。

    被告宋某某辩称：原告所述与事实不符。本案纠纷原因是原告不想购买房屋所致。双方签订协议后，被告积极配合原告看房，承租人也允许徐某某和原告去查看相关的房屋。房屋内墙壁上的痕迹，原告和徐某某在签订合同时是明知的，并且向被告陈述购买房屋后会重新装修，不影响房屋买卖。原告代理人徐某某无数次同他人前往系争房屋看房，徐某某和原告是共同购房人，作为中介公司的人员参与到买卖过程中，是违背职业道德的。至2 0l 0年4月中旬，国家调控政策出台，徐某某和原告找不到新的购房人去看房，所以想取消本次房屋买卖，便以房屋质量问题，及其他被告不能接受的理由刻意为难。违约方是原告，原告应承担相应后果。不同意原告的全部诉讼请求。

    经审理查明：被告系“水清路402室”房屋产权人，在网上挂牌出售该房屋。徐某某找到被告称其亲友欲购该房。

 

   2 01 0年3月25日，徐某经看房，并对房屋进行拍照后，与被告(甲方)签订《房地产买卖居问合同》一份。该合同约定：徐某为乙方代表，丙方为美联物业顾问(上海)有限公司(以下简称美联中介)，甲方为被告；乙方为表示对丙方居问介绍的

甲方房地产之购买诚意，交付意向金5万元；买卖房屋的基本情况：“水清路4 02室”房屋，产权证号沪房地闵字(1998)第02 08 34号，建筑面积1 06．6 3平方米，装修精装，房屋设定有租赁合同，租期至20l0年4月30日；购买条件：总房款165万元，甲、乙双方同意在签署本协议之日起1 0日内，乙方应向甲方补交定金5万元，以上定金共计1 0万元；甲、乙双方同意在本协议生效后，于2 01 0年4月26日21时前按照本协议所述内容至丙方处签订房地产买卖合同；特别约定，因乙方本人有事未能及时到场签约，特委托徐某为代理人代为签定该定金合同，待签定该房屋正式合同时，甲方同意与实际购买方乙方签定相关合同和补充协议，且不改变上述居问合同的内容和约定；甲方配合乙方在亲朋如需实地测房时，给与配合，并通知租客，给与方便；合同对其他事项也作了相应约定。上述合同，居间方栏目内仅加盖美联中介合同章。

    上述合同签订当日，徐某向原告支付定金5万元，由被告宋某出具收据。被告还向徐某出具了一张落款日期为2 010年3月31日，金额为5万元定金收据一张。该收据对应的5万元定金，于2 01 0年4月4日划入被告的账户上。

    嗣后，徐某分别于2 0l 0年3月26日、2 7日、29日、30日、4月1日、3日、9日、1 0日、11日、1 7日、2 0日、21日、2 5日，带了不同的人来到“水清路4 02室”看房，被告的房客汤XX均根据被告的要求给予了配合。

    2 010年4月25日，原告向被告提出两点要求，一是要求租客出具书面放弃优先购买权的承诺书，二是保证房屋墙壁不发生质量问题，如有问题则应承担数额巨大的违约金，并且原告有权解除合同。被告同意原告方第一点意见，不同意原告第二点意见。由于双方意见不一，未能于2 01 0年4月26日签订正式买卖合同。

    201 0年4月29日、5月5日，徐某继续带人前往“水清路402室”房屋看房。

    2 01 0年5月14日，原告自行委托上海同檩质量检测技术有限公司对“水清路4 02室”房屋检测，该公司于201 0年5月1 8日出具《评估报告》一份，评估报告载明评估数据：南阳台东南角落水管处渗水；客厅西墙两侧渗水、涂料起皮；北次卧西北角墙面涂料起皮。上海同檬质量检测技术有限公司向原告收取l，000元费用。

    2 01 0年5月1 8日，被告向原告发函，要求原告于2 010年5月2 3日签订买卖合同，并要求原告方于收函后两日内回复。原告收函后未予回复。

    2 01 0年5月2 3日，徐某继续带人看房。2 01 0年6月4日，被告再次发函给原告，要求收函后三日内签订买卖合同。该函发至徐某工作的美联中介处，被原告及徐某已离职为由退回。

    嗣后，原告以诉称理由诉至本院。

    另查明：徐某、张某都是美联中介的工作人员。

    还查明：被告将“水清路4 02室”房屋出租给汤XX夫妇，租期自2 009年11月1 5日起至2 01 0年5月14日止。汤XX夫妻称在承租期间“水清路402室”房屋没有发生漏水、渗水等质量问题，原告也向其提过将房屋出售事宜，其也承诺放弃优先购买权，也同意配合看房。自2010年3月26日，徐某很多次且每次带了不同的人来看房，都予以了配合，且做了记录。

    上述事实，由原告提供《房地产买卖居间合同》、定金收据、上海市房地产权证复印件、照片、评估报告、检测费发票，被告提供的2 010年5月1 8日律师函，2010年6月4日律师函、寄送律师函的邮寄详情单、物业公司出具的情况说明、网络上信息、徐某的名片、证人证词及双方当事人的陈述等与本案有关联的证据证实。

    本院认为：原告依照“房地产买卖居间合同》的约定向被告支付的1 0万元定金，为立约定金，用于担保原、被告双方按照约定签订正式的房屋买卖合同，任何一方违反该约定拒绝与对方签订买卖合同，均应当按照定金罚则处理。本案原告系居间合同的丙方即中介方的工作人员，其委托代理人徐小兵也是该中介的其全部诉讼请求，不予支持。依照“中华人民共和国担保法》第八十九条及最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第一百一十五条的规定，判决如下：

    驳回原告张某某的诉讼请求。

    案件受理费4，3l 5元，减半收取计2，1 57．5 0元，由原告张某某负担。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

见习书记员    周  燕