商铺租赁经营合同纠纷判决案例

 

                       上海市闵行区人民法院

                           民事判决书

                                        (2 009)闵民三(民)初字第l 6XX号

    原告谭某凤，女，19XX年3月XX日出生，汉族，住所地本市长宁区福泉路123弄X号401室。

    委托代理人归某根，上海市普陀区真如法律服务所法律工作者。

    委托代理人熊某华，女，1978年4月27日出生，汉族，户籍地安徽省郎溪县毕桥镇十井村毛板桥51号。

    被告上海明达综合市场经营管理有限公司，住所地本市闵行区沪青平公路XXX号。

    法定代表人朱 杰，执行董事。

    委托代理人陈如浪、陈如波，上海创远律师事务所律师。

    被告徐金荣，男，1970年10月11日出生，汉族，户籍地浙江省永嘉县枫林镇汤岙村后边南路8号，法律文书送达地本市闵行区沪青平公路479号A80商店。

    委托代理人徐忠杰，男，1973年12月8日出生，汉族，户籍地浙江省永嘉县枫林镇汤岙村后边南路8号。

    原告谭某凤与被告上海明达综合市场经营管理有限公司(以下简称明达公司)、被告徐金荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年7月22日受理，依法适用简易程序，由审判员邹巧弟独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人归某根、熊某华、被告明达公司委托代理人陈如浪、陈如波、被告徐金荣委托代理人徐忠杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告诉称，原告为了销售鞋类商品而需要销售场所，于2007年9月3日与明达公司签订经营合同，原告向明达公司承租本市沪青平公路XXX号明达市场A81商铺，租期为2008年11月3日至2010年9月2日，租金共计43，200元，每月管理费为200元。后原告搬入了由明达公司统一布局的商铺进行营业。但在2009年春节过后，原告发现对面的A80商铺由徐金荣在经营音像制品，影响了原告的正常经营，而该商铺应当用作销售鞋类商品。原告为此向明达公司交涉，要求停止在A80商铺销售音像制品，但明达公司敷衍了事。现要求解除原告与明达公司签订的租赁合同，要求明达公司退还19个月的租金37，300元，9个月的管理费1，800元及保证金1,000元；要求明达公司赔偿营业损失1万元(2,000元／月*5个月)，装修费损失6,000元；要求被告徐金荣对明达公司应赔偿营业损失1万元之债务负连带责任。

    被告明达公司辩称，原告确实向明达公司承租商铺，双方存在租赁关系。明达公司也对商场进行了整体规划，并将A8 0商铺出租给案外人蔡永乾用于经营鞋类商品，明达公司从未同意此商铺用作销售音像制品。该商铺的承租人也并非被告徐金荣。由于原告在商铺租赁过程未能正常经营，原告为规避经营风险而要求解除合同，缺乏依据。现不同意原告的请求。

    被告徐金荣辩称，由于被告原经营场所东方国贸被拆迁，故自2 009年2月6日左右在明达市场中租用商铺销售音像制品，该商铺是被告向案外人蔡永乾处转租而来。在被告搬入明达市场时，市场内的许多商铺空关，无人经营。原告表示被告在A8 0商铺中销售音像制品阻挡了原告的商铺门面，影响了正常经营的陈述不属实。现不同意原告的请求。

    原告向本院提供下列证据材料：

    一、原告与被告明达公司签订的《上海市商品交易市场进场经营合同》及《补充合同》各1份。

    二、照片1组。

    被告明达公司向本院提供的其与蔡永乾签订的《明达国际商业广场进场承包经营合同》1份。

    经质证，被告明达公司对于原告提供的合同真实性无异议；对于照片，明达公司表示照片无法反映拍摄地点就是明达市场，也不能反映所拍摄的商铺编号。被告徐金荣对于原告提供的合同真实性未予确认，并表示与其无关；对于照片，被告徐金荣表示照片模糊，看不清内容。

    原告对于被告明达公司提供的合同真实性无异议，但表示在蔡永乾实际经营中违背合同约定，将商铺用于销售音像制品。被告徐金荣对明达公司提供的合同无异议。

    经审理查明，2 007年9月3日，原告与被告明达公司签订《上海市商品交易市场进场经营合同》及《补充合同》各l份，原告向明达公司承租沪青平公路4 79号明达市场A81商铺，用于销售皮鞋；租期为2008年11月3日至2010年9月2日，租金共计43．200元，每月管理费200元、保证金1，000元；在签订合同时一次性支付两年的总租金及12个月的管理费。合同第八条“合同的解除”第二款约定：甲方(出租方)有下列情形之一的，

除承担相应责任外，乙方(承租方)有权解除合同：1、擅自变更出租场地位置、布局而影响乙方正常经营的；2、擅自变更场地的用途而影响乙方使用的。合同对其他事项亦作了约定。此后，原告支付了全部租金及12个月的管理费、保证金，并入场经营。2009年2月，被告徐金荣在对面A80商铺经营音像制品。

    现原告以诉称理由诉至本院。

    另查，2007年8月26日，明达公司与案外人蔡永乾签订了“明达国际商业广场进场承包经营合同》1份，蔡永乾向明达公司承租A8 0商铺，商铺用途为皮鞋销售。2009年2月，蔡水乾将该商铺转租给了被告徐金荣，由徐金荣用于经营音像制品。

    本院认为，原告与明达公司签订的《上海市商品交易市场进场经营合同》及《补充合同》，内容是原告向被告承租商铺，双方之间存在商铺租赁关系。现案件的焦点在于A80商铺销售音像制品的行为是否满足原告与明达公司之间的租赁合同解除的条件。原告与明达公司签订的合同第八条第二款第1项规定，明达公司擅自变更出租的场地位置、布局而影响原告正常经营的，原告有权解除合同。被告徐金荣在A80商铺销售音像制品是否影响了原告的正常经营，原告对此负有举证责任。然现原告并未对此提供充分证据予以证明，本院难以认定A8 0商铺的音像制品销售行为影响了原告的正常经营。该条第2项规定，明达公司擅自变更场地的用途而影响了原告使用的，原告有权解除合同。现原告承租的A81商铺的用途并未改变，未影响原告使用A81商铺，故原告亦无权要求解除合同。被告明达公司将A8 0商铺出租给案外人蔡永乾，明确约定该商铺用于经营鞋类商品，且目前该合同未到期，因此明达公司也未改变市场的布局。综上，本院认为，原告要求解除合同的依据不足，本院实难支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：

    驳回原告谭某凤的诉讼请求。

    案件受理费减半收取计人民币5 62．5 0元，由原告负担。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

 

                          审判员  邹巧弟

                         二00九年十月十三日

                          书记员  乌家捷